[딜사이트 배지원 기자] 비주거 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장의 자기자본비율을 기준으로 금융회사의 건전성 관리와 대출취급을 강화하는 제도 도입이 석 달 앞으로 다가왔다. 적은 자기자본과 시공사 보증에 의존해 온 PF 구조를 바꿔 사업장의 손실 대응력을 높이려는 취지다.

15일 건설·부동산업계에 따르면 오는 2027년부터 비주거 PF 신규 취급분에 사업비 대비 자기자본비율 5% 기준이 적용된다. 기준은 2028년 10%, 2029년 15%, 2030년 20%로 단계적으로 높아진다. 자기자본비율에 따라 금융회사의 위험가중치와 충당금 부담을 달리하고, 일부 금융업권은 이를 대출취급 여부를 판단하는 기준으로 활용한다.

다만 주거 사업장의 경우, 주택공급 위축 우려를 고려해 자기자본비율 규제 도입은 2년 유예됐다. 비주거사업장에는 내년부터 적용하되 주거사업장은 2028년까지 유예하는 방식이다.

◆ 적은 자기자본·시공사 보증에 의존한 구조 개선

국내 PF는 시행사가 적은 자기자본으로 토지를 확보하고 브릿지론과 본PF를 통해 사업비 대부분을 조달하는 구조를 보였다. 정부는 2024년 제도개선안 발표 당시 국내 PF사업의 자기자본비율이 대체로 3~5% 수준이라고 설명했다. 토지 매입 단계부터 고금리 차입에 의존해 인허가나 분양이 지연되거나 공사비가 오르면 손실을 감당할 여력이 부족하다는 문제의식이 제도개선의 배경이다.

정부가 추진하는 규제의 핵심은 사업에 손실을 흡수할 자본을 확보하고 시공사 보증에 의존하는 금융 관행을 바꾸는 데 있다. 사업장의 문제가 건설사와 금융권으로 확산하는 위험을 줄이고, 출자자가 사업성을 신중하게 판단하도록 유도하려는 취지다.

기준은 시행사 전체의 자본 규모가 아닌 개별 PF사업의 ‘사업비 대비 자기자본비율’이다. 총사업비가 1000억원인 사업장에 5% 기준을 적용하면 해당 사업에서 인정되는 자기자본 50억원을 확보하는 방식이다. 같은 사업비에 20% 기준을 적용하면 필요한 자기자본은 200억원이 된다.

이를 모두 시행사 자금으로 충당해야 하는 것은 아니다. 외부 투자자의 지분출자나 토지 현물출자 등을 활용할 수 있다. 금융위는 국내 PF사업의 자기자본 수준을 고려해 투입 예정 자본과 후순위 대출 등도 보완자본으로 인정하는 방향을 제시했다. 구체적인 인정 조건과 한도는 세부 기준을 확인해야 한다.

◆ 단계적 도입에도 현장선 “이미 20% 요구”

시행업계는 규제 도입에 맞춰 자본 확충을 준비하고 있다. 다만 금융권이 이미 20% 수준의 자기자본을 요구하면서 단계적 상향과 주거사업장 유예의 효과가 제한적이라는 지적도 나온다.

한 시행사 관계자는 “원래 10% 정도 자기자본을 넣으려고 했는데, 작년 제도 도입이 본격적으로 논의되면서 20%는 넣어야 하는 걸로 흐름이 바뀌었다”며 “유예는 해줬지만 실효성이 없다”고 말했다. 제도상 기준은 5%부터 시작하지만 실제 자금 조달 과정에서 요구받는 자기자본 수준은 이미 높아졌다는 설명이다.

한편 정부는 건전성 규제와 함께 PF사업의 자기자본 확충 기반을 마련하는 과제도 추진하고 있다. 토지를 현물출자할 때 발생하는 양도차익의 과세시점을 주식 처분 시점으로 미루는 조세특례제한법 개정안과 브릿지론 사업장에 출자 등을 지원하는 8000억원 규모의 ‘PF선진화 마중물 개발앵커리츠’ 등이 대표적이다.

다만 금융권에서도 공급 위축을 우려하는 목소리가 나온다. 한 금융권 관계자는 “분양 리스크가 없는 서울 수도권 사업장이 아닌 경우에는 이미 대주단으로 참여할 수 없는 상황"이라며 "제도가 오히려 공급을 틀어막는 셈”이라고 지적했다.