[딜사이트 이성희 산업2부 부장] 지식산업센터는 한때 부동산 시장의 '흥행 불패' 상품이었다. 아파트보다 규제가 덜했고 세제 혜택도 있었다. 저금리와 부동산 호황을 타고 투자 수요가 몰리자 수도권 역세권마다 지식산업센터가 들어섰다. 분양권에 웃돈이 붙는 곳도 적지 않았다. '아파트형 공장'이라는 옛 이름이 무색할 정도였다.

분위기가 뒤집히는 데는 오래 걸리지 않았다. 공급이 한꺼번에 늘어난 데다 금리가 오르면서 투자 수요가 빠졌다. 대한건설협회가 지난 5월 2022~2024년 공급된 지식산업센터 65곳을 조사한 결과, 평균 미분양률이 37%(서울 43%, 경기 32%)에 달했고, 건설사가 떠안은 추정 금융부담만 8조3000억원으로 나타났다. 여기까지라면 호황기에 과잉 공급된 부동산 상품이 치르는 당연한 대가라고 할 수 있다.

문제는 그다음이다. 시장이 얼어붙자 금융도 함께 닫혔다. 담보가치를 보수적으로 평가하는 금융회사가 늘면서 잔금대출 문턱이 높아졌다. 실제 입주해 사무실이나 공장으로 쓰려는 수분양자도 필요한 자금을 구하지 못하는 일이 생긴다. 계약이 깨지면 시행사의 분양대금이 들어오지 않고 프로젝트파이낸싱(PF)와 시공사의 공사비 회수에도 문제가 생긴다. 공급 과잉에서 시작된 문제가 금융을 타고 개발사업 전체로 번지는 구조다.

서울의 한 수조원대 복합개발사업도 이런 고민에서 자유롭지 않다. 역세권에 대형 산업단지를 끼고 있고 대형 건설사가 조 단위 본PF까지 조달했다. 그런데도 지식산업센터 분양 여건은 녹록지 않다. 수분양자의 금융 조달 문제가 부담으로 작용하면서 애초 전체 사업지의 지산 비중을 일부 덜어내고 공동주택을 넣는 쪽으로 사업계획까지 바꿨다. 지식산업센터의 어려움이 입지가 나쁘거나 PF를 일으키지 못한 사업만의 얘기가 아니라는 것이다.

물론 이런 결과는 호황기에 수요를 낙관해 물량을 쏟아낸 시행사와 건설사, 자금을 융통한 금융회사와 투자자가 먼저 감당해야 할 몫이다. 수요가 없는 사업은 정리되는 게 시장의 순리다.

정부도 손을 놓고 있는 것은 아니다. 무분별한 설립승인을 막는 수급조절 체계를 만들었고, 입주업종 규제를 네거티브 방식으로 바꿔 사실상 전 업종에 문을 열었다. 전매제한을 신설해 투기 수요도 걸러내기로 했다. 공실은 청년·신혼부부 공공임대주택으로 돌리는 방안도 내놨다.

하지만 용도변경도 쉬운 일은 아니다. 용도를 바꾸면 애초 받았던 취득세 감면(최대 35%)을 도로 토해내야 하고, 급배수·난방·방음·소방설비를 새로 놓는 공사비도 만만치 않다. 여러 명이 호실을 나눠 가진 구분소유 구조라 소유자 간 이해관계를 조정하는 단계부터 막히는 경우도 많다. 한국건설산업연구원조차 "사업성이 확보되지 않으면 민간 차원에서 추진하기 어렵다"고 지적했고, 특례 신청 기한도 내년 말까지로 촉박하다. 규제를 풀어준 것과 그 규제로 실제 사업이 돌아가는 것은 다른 얘기다.

가장 큰 어려움은 수요는 있지만 금융이 막힌 사업장이다. 지식산업센터 수분양자들이 모두 투기 목적의 투자자는 아니다. 자기 회사의 사무실이나 공장을 마련하려는 기업인도 있다. 이들의 금융까지 막혀 계약이 깨지는 상황을 모두 '공급 과잉의 청산 과정'이라고 부르기는 어렵다. 최근 대책들도 업종·용도·투기 차단에 집중돼 있을 뿐, 정작 이런 실수요자의 대출 접근성을 다룬 내용은 찾아보기 힘들다.

비주택도 금융과 인허가, 도시계획의 틀 안에서 움직인다. 시행사와 시공사, 금융회사와 수분양자가 얽힌 고리도 길다. 한쪽의 문제가 다른 쪽으로 옮겨 붙기 쉬운 구조다.

필요한 것은 비주택을 살려주는 대책이 아니다. 과잉 공급된 사업은 정리하되 실제 사업장을 마련하려는 수분양자에게까지 금융이 과도하게 닫혀 있는 것은 아닌지 살펴볼 필요가 있다. 사업성을 구별하고, 시장 상황이 달라지면 용도와 사업계획을 조정할 퇴로도 열어줘야 한다. 부실을 떠안는 것과 시장의 정상적인 자금 흐름을 이어주는 것은 다른 문제다.

전매제한으로 투기 수요를 걸러낸 만큼, 남은 실수요자를 선별해 잔금대출의 문턱을 낮출 보증·금융장치 수단을 검토할 때다. 국회에 계류 중인 '지식산업센터 3법'(지식산업센터 활성화 및 규제정비 3법)도 잔금대출 규제 완화를 담고 있는 만큼 처리를 서두를 필요가 있다.

지식산업센터의 '불패 신화'는 이미 끝났다. 끝나야 할 사업까지 붙잡자는 얘기도 아니다. 다만 거품을 걷어내는 과정에서 실수요와 정상적인 사업까지 함께 걷어내고 있는 것은 아닌지 돌아볼 때다. 주택을 먼저 보는 것은 정책의 우선순위다. 주택 밖의 실수요 금융을 들여다보지 않는 것은 정책의 사각지대다.