[딜사이트 구예림 기자] 한국자산관리공사(캠코)의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화 지원펀드가 기존 채권자의 손실을 공공자금으로 떠안을 수 있다는 우려가 제기됐다. 선순위 채권을 인수한 사업장 상당수에서 기존 채권자가 원금을 전액 회수한 반면, 캠코는 새로운 투자 위험을 부담하게 된다는 지적이다. 이에 신규 펀드 조성을 앞두고 손실 분담 원칙과 투자자산 평가체계를 정비해야 한다는 요구가 나왔다.

15일 부산국제금융센터에서 열린 국회 정무위원회 국정감사에서 이강일 더불어민주당 의원은 캠코 PF 정상화 펀드의 채권 인수가격과 손실 분담 구조에 문제를 제기했다.

이 의원에 따르면 캠코 PF펀드가 선순위 채권을 인수한 15개 사업장 가운데 11곳에서 기존 채권자들이 원금을 전액 회수했다. 세부적으로 서울 성수동 사업장에서 600억원, 도화동 490억원, 자곡동 1120억원, 용산 1700억원 등이 회수된 사례로 제시됐다.

이 의원은 기존 채권자의 원금 회수 자체가 문제는 아니라면서도 채권 매입가격이 적정하게 산정됐는지를 따져봐야 한다고 강조했다. 부실 사업장을 정상화하기 위한 투자와 기존 채권자·시행사의 손실을 보전하는 행위는 구분해야 한다는 취지다.

특히 채권의 시장 거래가격과 감정평가액 사이에 차이가 발생할 경우 공공자금이 기존 채권자의 손실을 줄이는 데 쓰일 가능성을 제기했다. 민간시장에서 600억원에 거래될 수 있는 PF 채권을 캠코가 감정평가액인 750억원에 인수한다면 차액 150억원은 사업 정상화보다 기존 채권자의 손실을 보전하는 효과를 낳을 수 있다는 설명이다.

이 의원은 "손실이 나면 기존 채권자나 시행사는 손실을 회피하게 돼 있고 그 손실을 캠코가 떠안지만, 이익이 나면 같이 나눠 갖는 구조"라며 수익과 위험의 배분 구조를 문제 삼았다.

이 같은 지적은 정부가 추진 중인 신규 PF 정상화 펀드에도 영향을 미칠 것으로 전망된다. 금융위원회는 지난 8월 발표한 부동산 금융 종합대책에 따라 재정 1조5000억원과 민간자금 1조5000억원을 결합한 3조원 규모의 펀드를 추가 조성할 계획이다. 올해 10월 운용사 모집을 시작해 12월 선정을 마치고 내년 상반기 조성을 완료하는 일정이다.

이 의원은 재정이 후순위로 투입되는 구조에도 우려를 나타냈다. 민간자금 유치에는 유리하지만 사업장에서 손실이 발생하면 공공부문이 우선적으로 위험을 부담할 가능성이 있다는 것이다. 이에 기존 채권자와 시행사의 손실 분담 원칙을 명확히 하고 공공부문의 수익 배분 기준도 마련해야 한다고 요구했다.

사업장별 투자 위험 관리도 쟁점으로 떠올랐다. 이 의원에 따르면 기존 PF펀드가 16개 사업장에 약 8200억원을 투자했으며 이 가운데 13개 사업장에 7000억원 이상의 투자금이 남아 있다. 사업장별 현재 가치와 예상 손실을 별도로 관리하지 않고 총괄적으로 관리하고 있다는 점도 지적했다.

아울러 이 의원은 PF채권 인수 전 민간시장 매각가격 검증, 기존 채권자·시행사와 공공부문의 손실 및 수익 배분 원칙 마련, 사업장별 현재 가치와 예상 손실 평가 등 세 가지 개선 방안을 제시했다. 추가 투자 여부를 판단할 때도 사업장별 위험 평가를 반영해야 한다고 강조했다.

정정훈 캠코 사장은 "세 가지 원칙이 더 철저하게 지켜질 수 있도록 가능한 범위 내에서 최대한 제도 개선을 하겠다"고 답했다. 또 개발 단계별로 사업장을 지속적으로 모니터링하고 매각가격 검증과 시행사 손실 분담에 관한 명확한 기준을 마련하겠다고 밝혔다.

PF펀드 투자 이후 실제 사업 재개까지 걸리는 기간도 도마에 올랐다. 이날 강준현 더불어민주당 의원은 캠코가 지원한 16개 사업장 중 착공에 들어간 곳은 7곳이며, 나머지 9곳은 여전히 정상화 절차를 진행하고 있다고 꼬집었다.

정 사장은 사업이 중단된 PF 사업장의 경우 단순한 자금 투입만으로 정상화가 이뤄지기 어렵다고 해명했다. 기존 인허가 내용을 변경하거나 사업 구조를 재편하는 데 상당한 시간이 소요된다는 것이다.

정 사장은 "나머지 9개 사업장은 지금 인허가 변경 중인 곳이 3개"라며 "나머지는 인허가 변경이 완료돼 시행사 선정 중인 곳도 있고 본PF 모집 중인 곳도 있다"고 설명했다. 사업장별 정상화 절차가 진행되고 있지만 실제 착공까지는 다소 지연되고 있다는 입장이다.

캠코는 향후 PF펀드 운용 과정에서 채권 매입가격의 적정성과 기존 이해관계자의 손실 분담 기준을 보완할 방침이다. 정 사장은 "캠코 PF펀드가 기존 대주단이나 시행사의 리스크를 헤지하고 손실을 회피하는 수단으로 악용되지 않도록 철저하게 관리하겠다"고 강조했다.