[딜사이트 이상호 기자] 정용진 신세계그룹 회장이 신세계프라퍼티를 앞세워 기존 복합쇼핑몰을 넘어 초대형 복합개발사업으로 사업 전략을 확장하고 있다. 첫 시험대는 2028년 개장을 목표로 건설 중인 스타필드 청라다. 청라의 안정적 개장과 운영 성과는 화성 스타베이시티와 동서울터미널 등 뒤이어 추진되는 초대형 프로젝트의 사업성과 자금조달 가능성을 가늠한 첫 시험대가 될 전망이다.

21일 신세계그룹 등에 따르면 스타필드 청라는 2027년 말 준공해 2028년 초 공식 개장을 목표로 공사가 진행되고 있다.

스타필드 청라는 2만3000석 규모 멀티스타디움을 중심으로 초대형 쇼핑몰과 호텔, 인피니티풀 등을 한 건물에 결합한다. 신세계그룹의 야구팀인 SSG랜더스도 2028년 시즌부터 새 스타디움을 홈구장으로 사용할 계획이다.

스타필드 청라는 정 회장의 공간사업이 한 단계 커지는 변곡점이기도 하다. 신세계프라퍼티는 2016년 스타필드 하남을 시작으로 고양, 안성, 수원 등 쇼핑과 식음, 문화, 여가를 결합한 체류형 복합쇼핑몰을 확대해 왔다. 스타필드 하남은 올해 개점 10년 만에 누적 방문객 2억5000만명을 넘어섰다.

청라는 기존 스타필드에 스포츠와 숙박을 더한다. 고객이 경기만 보고 떠나는 것이 아니라 쇼핑과 외식, 숙박까지 이어가며 하루 대부분을 한 공간에서 보내도록 만드는 구조다. 정 회장이 강조해 온 고객의 '시간과 공간 점유' 전략을 기존 복합쇼핑몰보다 한 단계 큰 규모로 구현하는 첫 대형 개발사업으로 볼 수 있다.

신세계프라퍼티가 추진할 개발사업의 규모가 이전보다 커지면서 자금조달 방식도 한층 복잡해지고 있다.

신세계프라퍼티는 지난해 스타필드 청라 사업에 3000억원을 직접 투자하면서 캡스톤자산운용펀드와 베인캐피탈로부터 각각 2250억원과 700억원을 유치해 약 6000억원의 공동투자 구조를 만들었다. 스타필드 청라 지분은 신세계프라퍼티 50%, 캡스톤펀드 40%, 베인캐피탈 10%로 구성됐다. 하나금융그룹은 여기에 후순위 대출 2700억원을 추가로 약정했다.

신세계프라퍼티는 과거 스타필드 개발에서도 터브먼, 국민연금 등 공동투자자를 활용해 투자 부담을 나눠 왔다. 스타필드 청라에서는 한 걸음 더 나아가 자체 출자에 국내 금융그룹이 참여한 펀드와 글로벌 사모펀드의 지분투자, 후순위 대출까지 결합했다.

신세계프라퍼티는 앞으로 진행할 대형 개발사업을 지속하기 위해 복잡해진 자본조달 방식을 이어갈 가능성이 크다. 신세계프라퍼티의 지난해 영업활동 현금유입은 1817억원이었지만 투자활동에서는 3063억원의 현금이 빠져나갔다. 공동기업·관계기업 투자액도 2024년 7341억원에서 지난해 9466억원으로 늘었다. 스타필드 운영으로 현금을 벌어들이면서 동시에 신규 개발에 더 많은 자금을 투입하는 상황인 셈이다.

정 회장이 신세계프라퍼티를 통해 추진하는 대형 개발사업은 그룹의 미래 성장동력을 만들려는 새로운 공간 전략이다. 단순한 스타필드 점포 확대를 넘어 스포츠와 쇼핑을 결합한 청라, 테마파크와 주거까지 포함한 화성, 교통시설을 복합 개발하는 동서울, 럭셔리 숙박과 주거를 묶은 아만 서울까지 고객이 오래 머물며 다양한 소비를 할 수 있는 공간 자체를 개발하는 사업으로 진화하고 있다.

스타필드 청라 이후 가장 큰 후속 프로젝트는 경기 화성의 '스타베이시티'다. 송산그린시티 4.23㎢ 부지에 파라마운트 지식재산권(IP)을 활용한 테마파크와 워터파크, 스타필드, 주거·상업시설 등을 단계적으로 조성한다. 경기도가 이달 공개한 광관단지 조성계획안에 따르면 사업비는 9조5772억원이며 2030년에 1단계 개발을 마친 뒤 2050년까지 단계적으로 사업이 확대될 예정이다.

서울에서는 동서울터미널 현대화사업이 진행 중이다. 약 40년 된 터미널을 지하 7층~지상 39층, 연면적 36만3000㎡ 규모로 재개발해 여객터미널과 환승센터를 지하화하고 지상에는 상업, 업무, 문화시설을 조성한다. 서울시는 올해 하반기 건축허가를 거쳐 2027년 상반기 착공, 2031년 완공 일정으로 사업을 추진할 계획이다.

신세계프라퍼티는 나아가 이달 세계적 럭셔리 호텔 브랜드 아만과 손잡고 서울 청담동에 지하 8층~지상 38층, 연면적 약 7만㎡ 규모의 '아만 서울'을 개발한다고도 밝혔다. 호텔뿐 아니라 49가구의 브랜디드 레지던스와 리테일, 문화공간까지 포함해 쇼핑몰에서 오피스와 도시개발, 호스피탈리티로 사업 범위를 확대한다.

정 회장으로서는 기존 스타필드에서 벌어들인 자금에 외부 투자자를 결합해 더 큰 개발로 넘어가는 구조가 반복될 수 있어야 그룹의 미래사업으로 낙점한 신세계프라퍼티의 도시개발 전략을 이어갈 수 있다. 특히 스타필드 청라가 정해진 일정대로 진행돼 안정적 방문객과 현금흐름을 만드는 일은 정 회장의 미래 전략이 마주할 첫 시험대로 지목된다.

신세계프라퍼티 관계자는 이에 대해 “스타필드 청라는 현재 공사 진행이 50%를 넘었고 계획대로 순조롭게 사업이 진행되고 있다”며 “이후 이어질 개발사업을 대상으로는 현재 시점에 필요한 자금 지출은 이뤄졌고 투자 유치 진행을 위해 계획을 세워 준비하는 단계”라고 말했다.