[딜사이트 최지혜 기자] 한국토지주택공사(LH)의 공공주택 공급에서 민간참여 공공주택사업(민참사업)이 차지하는 비중이 확대되고 있다. 정부가 공공택지 민간 매각 대신 LH 직접시행을 확대하는 가운데 LH 분할 이후 신설 주택도시개발공사(가칭)가 민참을 비롯한 기존 발주 방식을 어떻게 재편할지가 건설업계 수주환경을 가를 변수로 부상했다.

16일 업계에 따르면 LH는 올해 공공주택 착공 예정 물량 가운데 2만6000가구를 민참 방식으로 추진할 계획이다. 이는 건설형 공공주택 착공 목표(5만2000가구)의 절반 수준이다. 공공주택 공급에서 민간사업자가 참여하는 물량이 증가하며 민참은 건설사들의 주요 공공사업 수주처로 자리잡는 양상이다.

민참사업은 LH가 설계한 공사를 건설사가 수주해 시공하는 일반 도급과 사업구조가 다르다. LH와 함께 민간사업자가 사업협약을 맺고 공동으로 공공주택 건설사업을 추진하는 방식이다. 민간사업자는 설계와 시공 등에 참여하고 LH와 사업비 등에 관한 사항을 협의한다.

최근 LH는 민참사업 방식의 사업 규모를 확대하고 있다. 연간 공모 추이를 보면 ▲2024년 30개 블록, 2만4085가구 ▲2025년 45개 블록, 3만5827가구 ▲2026년 상반기 21개 블록, 1만4913가구 수준으로 실적을 키웠다. 이어 LH는 올해 하반기에도 민참 사업의 추가 공모를 추진할 계획이다.

실제 LH는 올해 들어 민간참여 공공주택 사업자 공모를 잇달아 진행했다. 지난 5월 제2차 공모를 실시했으며 이후 사업별 우선협상대상자를 선정했다. 평택고덕 A-72·A-73블록 통합형 민참사업은 올해 12월 착공을 목표로 공모가 진행됐다.

민참사업의 역할은 앞으로 더욱 중요해질 전망이다. 정부가 올해부터 수도권 공공택지를 민간에 매각하지 않고 LH가 직접 공공주택을 공급하는 방향으로 정책을 전환했기 때문이다. LH는 지난해 민간참여 개발사업의 활성화를 위해 공사비를 인상했고 국토교통부는 올해 업무계획에서 공공택지의 LH 직접시행을 확대해 공공성과 공급속도를 높이겠다는 방침을 제시하기도 했다.

부채비율 감축 압박을 받는 LH가 대규모 공급 물량을 전부 자체 예산과 인력으로 감당하기에는 현실적 한계가 뚜렷하다. 결국 민간의 초기 자본과 브랜드, 설계·시공 역량을 수혈할 수 있는 민참사업 방식이 사실상 직접시행 기조를 뒷받침하는 현실적 우회로로 낙점된 셈이다.

LH가 직접 시행해야 할 사업이 늘어나는 만큼 늘어난 주택공급 물량을 어떤 사업방식으로 소화할지가 관건이다. LH가 모든 사업을 직접 설계해 일반 도급공사로 발주할 수도 있지만 민간의 설계·시공 역량을 활용하는 민참사업이나 턴키 등 다양한 방식도 활용할 수 있다.

여기에 LH 분할이라는 변수가 더해졌다. 정부안에 따르면 택지개발과 주택건설 등 개발 기능은 신설 주택도시개발공사가 담당한다. 이에 따라 현재 LH가 수행하는 민참사업 역시 기능상 개발공사로 넘어갈 가능성이 높다.

민참사업은 단순 공사계약이 아닌 사업협약을 기반으로 한다는 점에서 일반 도급과 차이가 있다. 분할 과정에서는 민간사업자와 체결한 사업협약상 LH의 지위뿐 아니라 사업비 부담과 정산 등 권리·의무도 함께 정리·승계해야 한다.

특히 공공임대주택이 포함된 민참사업은 사업 진행과 준공 이후 자산 보유 주체가 달라질 수 있다. 개발공사가 사업협약을 승계해 건설사업을 진행한 뒤 준공된 임대주택을 주택도시자산공사(가칭)에 넘기는 구조다. 다만 구체적인 사업협약 및 자산 승계 방식은 아직 결정되지 않았다.

건설업계가 주목하는 것은 분할 이후 개발공사가 가져갈 발주 포트폴리오다. 기존 민참 확대 기조가 유지되거나 비중이 더 커질 경우 단순 시공능력뿐 아니라 사업제안과 설계, 사업관리 역량 등을 갖춘 건설사의 수주 기회가 확대될 수 있다. 현재 LH의 민참 사업은 주로 금호건설, DL건설, 동부건설, 남광토건 등 우량한 중견 건설사들이 수주하고 있다.

반면 일반 도급 물량이 상대적으로 줄어든다면 공공 도급공사를 주요 수주 기반으로 삼아온 중견·중소 건설사의 경쟁 환경은 달라질 수 있다. 민참사업은 여러 사업자가 공사비를 중심으로 경쟁하는 일반 도급과 달리 사업계획을 제안하고 평가받아 민간사업자로 선정되는 구조인 만큼 참여업체에 요구되는 역량에도 차이가 있기 때문이다.

다만 LH 분할 이후 민참사업과 일반 도급, 턴키 등 사업방식별 물량을 어떻게 배분할지는 점치기 어렵다. 민참사업 확대가 곧바로 일반 도급 축소를 의미하지도 않는다. 정부가 수도권 공공주택 공급 확대를 추진하는 과정에서 전체 발주 물량이 함께 늘어날 가능성도 있는 만큼 향후 개발공사의 사업방식별 공급계획을 지켜봐야 하는 상황이다.

LH 관계자는 "현재는 정부가 기능을 분리한다는 큰 방향을 제시한 단계로 민참을 포함해 개별 사업을 어떤 방식으로 승계하고 향후 사업방식별 물량을 어떻게 가져갈지 등 세부적인 사항은 정해지지 않았다"며 "구체적인 개혁안이 마련되면 사업별 기능과 역할도 순차적으로 정리될 것"이라고 말했다.