[딜사이트 김정희 기자] 서울 재건축 사업에서 아파트 ‘브랜드’보다 커뮤니티와 조경 등 실제 주거 상품성이 단지 가치를 좌우하는 핵심 요소로 부상할 것이란 분석이 나왔다. 서울 공사비가 평당(3.3㎡) 1000만원을 넘어서고 있고 핵심 입지의 고급화가 보편화되면서 브랜드 이름 자체보다 어떤 주거 경험을 제공하느냐가 중요하다는 설명이다. 재건축 과정에서 그동안 ‘골칫거리’로 여겨졌던 상가 역시 새로 들어서는 단지의 자산가치와 수익성을 높이는 차별화 수단이 될 수 있다는 전망도 제기됐다.

안명숙 부동산 마케팅 솔루션제작소 오지랖 대표는 8일 오전 자본시장전문미디어 딜사이트 주최로 서울 영등포 여의도 콘래드에서 '도시정비 대전환기: 바뀌는 서울 지형도'를 주제로 열린 '2026 부동산개발포럼'에서 "앞으로 서울의 웬만한 아파트는 다 비싸고, 고급 주택이 될 가능성이 커 단순히 하이엔드 브랜드를 붙이는 것만으로는 차별화가 힘들 것"이라고 강조했다.

이어 "비싼 자재만 가져다가 사용하는 것은 옛날 일"이라며 "오히려 브랜드 남발에 대한 우려가 있다"고 짚했다. 이전에는 현대건설의 '디에이치', 대우건설의 '써밋', 롯데건설의 '르엘' 등 브랜드가 아파트 선택의 기준이었다면, 이제는 실제 상품성 및 운영 방식이 더 중요하다는 것이다.

안 대표는 브랜드가 단순한 ‘간판’에 그치는 것이 아니라 커뮤니티와 조경 등 실제 상품성과 결합할 때 자산가치에 영향을 미칠 수 있다고 판단했다. 그는 반포주공3단지와 잠실주공1단지를 대표 사례로 들었다. 안 대표는 “2005년 약 10억원으로 잠실주공1단지와 반포주공3단지 가운데 투자처를 고민하던 고객에게 반포를 선택하도록 조언했다”며 “당시 투자금액이나 사업 여건은 큰 차이가 없었지만, 현재 비슷한 평수의 가격 차이는 15억원까지 벌어졌다”고 말했다.

이어 “반포는 GS건설의 ‘자이’나 삼성물산의 ‘래미안’이라는 브랜드를 걸고 당시 처음 시도했던 커뮤니티를 만들고 조경에 투자하면서 입주자 만족도를 높였다”며 “전용공간이 아닌 공용공간에 돈을 들이기 시작한 1세대 아파트였다”고 했다. 이어 “처음 지었을 당시 이런 설계를 통해 만족도를 높이는 것이 집값에 영향을 미치는 시대가 오겠다는 것을 느꼈다”고 덧붙였다. 단순히 입지만으로 현재의 가치 차이를 설명하기보다 브랜드와 커뮤니티, 조경, 주변 도시환경 변화 등이 장기간 누적된 결과로 봐야 한다는 설명이다.

최근 공사비 상승은 아파트 단지의 상품성 경쟁을 더욱 복잡하게 만드는 요인으로 꼽힌다. 고급화를 위해 무작정 비용을 늘리기 어려워진 만큼 한정된 공사비를 실제 단지 가치 상승으로 이어질 수 있는 곳에 효율적으로 투입하는 것이 중요해지고 있기 때문이다. 안 대표는 "최근 서울 정비사업 평균 공사비는 3.3㎡당 842만원으로 전년 대비 12.3% 상승했다"며 "이미 일부 핵심 사업장에서는 3.3㎡당 공사비가 1000만원을 넘어선 상태"라고 분석했다. 특히 안 대표는 이런 상황일수록 단순히 공사비를 줄이는 데 집중하기보다 같은 비용을 어디에, 어떻게 쓰느냐가 중요하다고 강조했다.

또 단지 내부 시설뿐 아니라 상업시설가 차별화 요소가 될 가능성도 제기했다. 과거에는 상가가 재건축 추진에 있어 리스크였다면 이제는 수익성 및 자산가치를 끌어올릴 요소가 될 수 있다는 것이다. 실제 압구정3구역은 리테일 전문 컨설팅을 활용해 향후 재건축 상업시설의 업종 구성과 수익구조를 검토하고 있다고도 전했다.

끝으로 안 대표는 "정부에서는 재개발·재건축이 순증 물량이 많지 않아 주택을 대규모로 공급하는 수단으로는 효과적이지 않다는 시선도 있다"며 "하지만 새 주택으로 이동하면서 기존 주택이 다시 시장에 나오고, 전체적으로 주택의 질이 높아지는 과정까지 봐야 한다"고 말했다.