[딜사이트 최지혜 기자] 서울 밀레니엄힐튼호텔 부지 개발사업인 ‘이오타서울1’이 3조7000억원 규모의 본프로젝트파이낸싱(PF) 조달에 착수했다. 인근 메트로·서울로타워 부지와 자금조달을 통합하는 방안은 사업 속도 차이로 사실상 무산됐다. 두 사업장을 하나의 복합공간으로 조성한다는 개발 구상과 달리 금융조달은 개별 사업 단위로 추진될 전망이다.

28일 업계에 따르면 현대건설은 최근 이오타서울1 본PF 주관사 선정을 위한 입찰제안요청서(RFP)를 주요 증권사에 배포했다. 6~7개 증권사가 제안서를 제출할 것으로 예상되며 현대건설은 금융조건과 조달금리 등을 비교해 주관사를 선정한다.

본PF 조달 규모는 3조7000억원 이상으로 거론된다. 최종 규모와 트랜치별 구성은 주관사 선정 이후 대주단 협의 과정에서 확정될 전망이다. 조달금은 기존 철거단계 PF 상환과 본공사비, 금융비용 등에 투입된다.

당초 사업 시행을 맡은 이지스자산운용은 이오타서울1과 인근 이오타서울2의 금융조달을 합치는 방안을 검토했다. 이지스자산운용은 두 사업장을 연계해 서울역과 남산 일대에 연면적 46만㎡ 규모의 복합시설을 조성할 계획이다. 하지만 이오타서울2가 지난 4월 7970억원 규모의 브릿지론을 별도로 리파이낸싱하는 등 사업 일정에 차이가 생기면서 통합PF 추진이 어려워졌다.

이에 따라 이오타서울1은 단독으로 본PF 전환을 추진한다. 대규모 자금을 한 번에 모집해야 하는 만큼 자기자본을 활용한 총액인수 여력이 있는 대형 증권사가 주관사 후보로 거론된다. 기존 철거단계 PF에 참여했던 금융사들도 본PF 주관권을 두고 경쟁할 것으로 예상된다.

이오타서울1은 앞서 지난해 5월 총 2조2000억원의 철거단계 PF를 조달했다. 선순위 1조3000억원과 중순위 7000억원, 후순위 2000억원으로 구성됐다. 전체 사업비를 철거단계와 본공사 단계로 나눠 조달함으로써 초기 금융비용과 대주단 모집 부담을 분산하는 구조다.

당시 후순위 2000억원에는 현대건설의 신용보강이 제공됐다. 현대건설이 연대보증을 제공하고 한국투자증권이 유동화증권을 발행하는 방식이다. 본PF에서도 현대건설이 동일한 규모의 후순위 자금에 신용을 보강하는 방안이 논의 중인 것으로 알려졌다.

현대건설은 이오타서울1 사업에 직접 참여하고 있다. 이오타서울1 시행법인인 와이디427PFV의 보통주 지분 30%를 보유한 주요 주주다. 최대주주는 지분 61.95%를 보유한 이지스일반사모부동산펀드421호다. 현대건설이 지분 투자와 시공, 금융구조 보강을 동시에 맡는다.

현대건설은 지난해 2월 와이디427PFV와 1조1878억원 규모의 공사도급계약을 체결했다. 기존 건축물 철거공사는 지난 5월 시작됐으며 전체 공사 종료 예정일은 2032년 4월이다. 공사기간은 기존 계획보다 12개월 늘어난 83개월로 조정됐다.

대주단 모집 과정에선 현대건설의 신용보강과 서울역 접근성, 남산 조망권 등이 주요 사업 경쟁력으로 제시될 전망이다. 반면 평(3.3㎡)당 4500만원 수준으로 거론되는 높은 조성원가와 서울 도심권역(CBD)의 오피스 공급 확대는 부담 요인이다. 장기간에 걸친 개발사업인 만큼 준공 이후 임대시장까지 고려한 보수적인 금융조건이 적용될 가능성도 적지 않다.

이오타서울1은 서울 중구 남대문로5가 옛 밀레니엄힐튼호텔 부지에 오피스와 호텔, 판매시설 등을 조성하는 사업이다. 지하 10층~지상 34층 규모의 오피스와 지상 39층 규모의 호텔 등이 들어설 예정이다. 연내 본PF 전환에 성공하면 이오타서울 통합개발 구상 가운데 힐튼호텔 부지가 먼저 본공사 단계에 진입하게 된다.

현대건설 관계자는 “현재 본PF 조달을 위한 주관사 선정 절차를 진행 중이며 향후 대주단 선정, 착공 등 후속 일정도 계획에 따라 차질 없이 추진해 나갈 예정”이라고 말했다.