[딜사이트 최지혜 기자] 대명소노그룹이 서울역 인근 '이오타서울2' 개발사업의 브릿지론 리파이낸싱 과정에서 700억원을 투입한 배경에 관심이 쏠린다. 표면적으로는 후순위 대출을 제공해 좌초 위기에 놓인 사업을 정상화한 결정이지만 향후 기한이익상실(EOD)이 재발할 경우 사업권을 인수하기 위한 포석으로 읽힌다.

대명소노그룹은 사업권을 확보하면 기존 오피스 중심의 개발계획을 액티브 시니어를 겨냥한 리조트·시니어레지던스 복합 상품으로 재편하는 방안을 구상하고 있는 것으로 알려졌다. 리조트 회원 기반을 활용해 분양 속도를 높이고 분양대금으로 인수금융과 프로젝트파이낸싱(PF)을 조기에 상환한다는 전략이다. 자금 투입 단계부터 사업 인수 후의 개발계획과 분양전략까지 마련하고 있다는 점에서 대명소노그룹이 이오타서울2의 전략적투자자(SI)에 가까운 상태다.

16일 업계에 따르면 이오타서울2는 올해 4월 7970억원 규모의 브릿지론 리파이낸싱을 마쳤다. 이오타서울2는 서울 중구 남대문로5가 일대 메트로타워와 서울로타워 등을 철거하고 대형 업무시설로 재개발하는 사업이다. 이지스자산운용이 설립한 와이디816PFV가 시행을 맡고 삼성물산이 시공사로 참여하고 있다.

◆ 선순위 교체하며 7170억→7970억 확대

기존 브릿지론은 총 7170억원 규모로 선순위인 트랜치A가 4800억원, 중순위 성격의 트랜치B가 1400억원, 후순위인 트랜치C가 970억원으로 구성됐다.

이지스자산운용은 당초 브릿지론을 본PF로 전환해 착공에 나설 계획이었다. 그러나 공사비 상승과 서울 도심 오피스 공급 확대에 대한 우려가 겹치면서 투자자 모집에 난항을 겪었다. 본PF 전환이 미뤄지는 동안 브릿지론 만기를 반복해서 연장했지만 선순위 대주단의 피로도가 누적됐다.

사업 정상화의 분기점은 대주단 교체였다. 메리츠금융그룹이 3600억원, NH투자증권이 1300억원을 각각 투입하며 4900억원 규모의 새 선순위 구조를 짰다. 트랜치B와 트랜치C는 각각 1400억원과 970억원으로 유지됐다. 여기에 대명소노그룹이 참여한 700억원 규모 트랜치D가 새롭게 들어섰다.

리파이낸싱 이후 전체 브릿지론은 기존보다 800억원 늘어난 7970억원으로 확대됐다. 브릿지론 만기는 내년 4월까지 1년 연장됐다.

◆ 이례적인 네 번째 ‘최후순위 트랜치’ 이면 전략

부동산 개발사업의 브릿지론은 통상 선·중·후순위 등 2~3단계로 나눠 조성된다. 리스크가 가장 높은 후순위 아래에 별도의 네 번째 트랜치를 추가하면 금융비용이 상승하고 대주단 간 권리관계도 복잡해진다. 특히 가장 후순위인 트랜치D는 사업이 정상적으로 진행되지 않을 경우 원금 손실을 우선 부담해야 하는 만큼 일반 금융기관이 참여하기 쉽지 않은 구조다. 실제 이오타서울2 트랜치D의 연 금리는 연 10%에 달하는 것으로 알려졌다.

대명소노그룹은 EOD가 발생하면 이오타서울2 사업을 인수받을 수 있는 ‘우선매수권’을 함께 확보했다. 이를 통해 사업을 인수한 뒤 약 8000억원을 조달해 기존 대출을 상환하고 사업을 넘겨받는 방안을 검토하고 있다. 트랜치D는 향후 인수전에 참여하기 위한 교두보에 해당하는 셈이다.

대명소노그룹은 사업권을 확보하면 기존 업무시설 중심의 개발 계획을 액티브 시니어 대상 리조트·시니어레지던스 복합개발로 변경하는 방안을 검토한 것으로 알려졌다.

대명소노그룹은 이미 시니어레지던스를 중심으로 여행과 상조, 헬스케어 등을 결합한 실버산업 진출을 추진해왔다. 지난해 '소노웨이브' 상표를 출원하고 리조트 운영 경험을 활용한 시니어 복합단지를 검토하는 등 관련 사업을 준비하고 있다.

표류 위기에 처한 개발사업을 대상으로 한 대명소노그룹의 실버사업 부지 확보 시도가 이번이 처음은 아니다. 더팰리스73 개발에 투자한 사례가 대표적이다. 해당 사업은 서울 서초구 반포동 64-1번지 일원으로 옛 쉐라톤 팔레스 호텔이 위치했던 부지다. 이 사업은 과거 더랜드그룹의 자금난으로 진행에 어려움을 겪은 가운데 대명소노가 후순위 투자자로 참여한 뒤 자금을 회수했다.

◆ 회원 기반 활용해 선분양…인수금융 조기 상환 구상

대명소노그룹이 구상하는 이오타서울2 사업성 개선의 핵심은 선분양이다. 사업 인수 후 리조트와 시니어레지던스가 결합된 상품을 우선 분양하고 유입된 분양대금으로 인수 과정에서 조달한 자금과 PF를 조기에 상환한다는 계획이다.

특히 대명소노그룹이 국내 리조트업계에서 오랜 기간 구축한 회원 기반을 보유하고 있다. 일반 시행사가 신규 상품을 분양할 때 처음부터 고객을 모집해야 하는 것과 달리 기존 리조트 회원을 대상으로 직접 마케팅할 수 있다는 점이 강점으로 꼽힌다. 리조트와 호텔을 자주 이용하는 중장년층 회원은 액티브 시니어레지던스의 잠재 수요층과도 상당 부분 겹친다.

새로운 대주단에서도 대명소노그룹의 이 같은 계획을 긍정적으로 평가하는 것으로 전해진다. 오피스는 준공 후 임차인을 유치하고 임대수익을 안정화하기까지 상당한 기간이 필요한 반면, 분양형 상품은 공사 과정에서 자금을 회수할 수 있다. 선분양이 계획대로 이뤄진다면 대출 회수 기간을 단축하고 금융비용도 낮출 수 있다는 판단이다.

이 같은 전략은 대명소노그룹의 최근 사업 확장 전략과도 맞닿아 있다. 대명소노그룹은 티웨이항공 경영권을 확보한 데 이어 미국과 유럽, 괌 등지에서 호텔·리조트와 골프장 사업을 확대하고 있다.

대명소노그룹은 앞서 항공 노선과 국내외 숙박시설을 결합한 상품을 통해 항공·호텔·리조트 간 시너지를 높인다는 계획을 밝힌 바 있다. 여기에 항공과 국내외 리조트, 골프장, 시니어 서비스 등을 결합하면 단순 부동산 개발을 넘어 그룹의 종합 호스피탈리티 사업을 확장할 수 있다는 계산이다.

다만 이같은 인수 구상은 이오타서울2에 EOD가 다시 발생한다는 점을 전제로 한다. 이지스자산운용은 현재 내년 4월까지 본PF 전환을 추진하고 있어 계획대로 자금 조달에 성공하면 대명소노그룹의 사업 인수 시나리오는 현실화하지 않을 수 있다.

IB업계에서는 대명소노그룹의 이번 투자를 두고 사실상 잃을 것이 없는 꽃놀이패를 쥐었다는 평가를 내놓는다. 사업이 본PF로 무사히 넘어가면 연 10%의 고금리 이자수익을 거둘 수 있는 셈이고, 만약 EOD가 발생하더라도 우선매수권을 행사해 서울역 초역세권 요지를 넘겨 받아 도심형 실버 비즈니스를 실행할 수 있는 전략적 발판이 되기 때문이다.

업계 관계자는 “본PF 무사 전환과 사업 인수라는 두 시나리오 모두 대명소노그룹에게 손실이 없는 이중 포석이라 할 수 있다”고 말했다.

소노인터내셔널 관계자는 "이오타 프로젝트에 대한 우선매수권 확보는 부동산 PF 시장에서 후순위 금융 구조에 따른 일반적인 결정"이라며 “향후 구체적인 사업에 대한 검토는 중단한 상태”라고 설명했다.