[딜사이트 최지혜, 배지원 기자] 서울역 일대 초대형 복합개발사업인 '이오타 서울'의 사업 안정성을 높이기 위해 시행사와 대주단이 프로젝트파이낸싱(PF) 통합 리파이낸싱을 논의하고 있다. 본PF를 마친 힐튼 개발사업과 브릿지론 단계에 머물러 있는 메트로타워·서울로타워 개발사업을 하나의 금융 구조로 묶어 리스크를 분산하겠다는 구상이다. 다만 PF 통합 시 추가 브릿지론 리스크를 부담해야 하는 현대건설이 난색을 표한 것으로 알려져 성사 여부는 불투명한 상황이다.

10일 업계에 따르면 이지스자산운용과 주요 대주단은 이오타 서울 1과 이오타 서울 2의 PF를 통합해 리파이낸싱하는 방안을 검토 중이다. 이 사업은 서울 중구 일대 밀레니엄 힐튼 서울과 메트로타워·서울로타워를 연계해 새롭게 조성하는 초대형 복합개발 프로젝트다.

이오타 서울은 하나의 개발 콘셉트 아래 추진되고 있지만 PF는 별도로 조달한다. 일명 '이오타 서울 1'로 불리는 힐튼 개발사업은 와이디427PFV, '이오타 서울 2'로 구분되는 메트로타워·서울로타워 개발사업은 와이디816PFV가 각각 시행을 맡고 있다. 두 PFV는 모두 이지스자산운용이 설정한 상위 펀드인 '일반사모부동산투자신탁 41호'를 통해 투자받는 구조다. 자금 출처는 같지만 프로젝트별 금융 구조와 차입을 분리해 운영하고 있다.

현재 두 사업에는 속도차가 벌어진 상태다. 힐튼 부지를 개발하는 이오타 서울 1은 지난해 5월 2조2000억원 규모의 본PF 조달을 마치며 사업이 본궤도에 올랐다. 현재 기존 호텔 철거가 진행 중이며 오는 2031년 준공을 목표로 한다.

현대건설이 시공과 책임준공 확약을 제공했고 NH투자증권, 삼성증권, 한국투자증권 등이 대주단으로 참여했다. 개발을 맡은 와이디427PFV에는 이지스자산운용과 현대건설, 신한은행, 신한투자증권 등이 주주로 참여하고 있다. 내년 약 4조5000억원 규모의 2차 본PF 조달도 앞두고 있어 자금 조달 일정은 비교적 안정적으로 관리되고 있다는 평가다.

반면 메트로타워·서울로타워를 개발하는 이오타 서울 2는 아직 브릿지론 단계에서 벗어나지 못했다. 이 사업은 2024년 3월 약 7170억원 규모의 브릿지론을 조달했지만 이후 본PF 전환이 지연되면서 3개월 단위 만기 연장을 반복했다. 올해 초에는 브릿지론 만기 연장에 실패하면서 기한이익상실(EOD) 우려까지 불거졌다.

결국 이지스자산운용은 지난 4월 7970억원 규모의 브릿지론 리파이낸싱에 성공하며 급한 불을 껐다. 이 과정에서 기존 KB국민은행·KB캐피탈 중심으로 구성됐던 대주단이 메리츠증권과 NH투자증권 중심으로 교체됐다. 다만 이번 브릿지론의 만기는 1년에 불과하다. 내년 4월 만기 이전까지 본PF 전환을 마무리하지 못하면 다시 대규모 차환 부담에 직면하게 된다.

이 때문에 이지스자산운용과 대주단은 두 사업의 PF를 하나로 묶는 통합 리파이낸싱을 대안으로 검토하고 있다. 개발 기간이 긴 복합개발 특성을 고려해 금융 구조를 일원화하고 사업 안정성을 높이려는 목적이다.

통합 PF가 성사될 경우 한 사업에서 책임준공 기한을 맞추지 못하거나 시공사가 이탈하는 상황이 발생하더라도 다른 사업의 시공 역량을 활용해 전체 프로젝트를 이어갈 수 있는 안전판 역할을 할 것이란 기대도 공존한다. 개별 사업 리스크를 프로젝트 전체 차원에서 관리할 수 있다는 점도 장점으로 꼽힌다.

금융 통합의 뇌관은 현대건설이다. 현대건설은 이미 이오타 서울 1에 대해 책임준공 확약을 제공한 상태다. 와이디427PFV 보통주 30%도 보유하고 있어 사업 이해관계가 깊다.

현대건설 입장에선 이미 안정적으로 진행 중인 힐튼 개발사업에 메트로타워 사업의 리스크까지 추가로 부담할 유인이 크지 않다. 실제 실무 협의 과정에서도 PF 통합 방안에 선을 긋고 있는 것으로 알려졌다. 금융 안정성 측면에선 통합 리파이낸싱의 필요성이 커지고 있지만 이해 관계자들의 입장을 조율해야 하는 과제가 남은 셈이다.

이오타 서울 프로젝트 관계자는 "이지스자산운용과 대주단 입장에선 이오타의 PF를 통합할 경우 내년 예정된 이오타 1의 2차 본PF 조달과 이오타 2의 본PF 전환에 유리할 것"이라면서도 "하지만 현대건설 측을 설득할 만한 유인이 없어 PF를 통합할 마땅한 열쇠가 없는 상황"이라고 설명했다.