[딜사이트 김정은 기자] 하나대체투자자산운용이 보유 중인 홈플러스 점포의 엑시트(투자금 회수)가 장기 과제로 떠오르고 있다. 국내 운용사 가운데 가장 적극적으로 홈플러스 점포를 개발형 자산으로 활용해왔지만 계획대로 개발과 매각에 성공한 사례는 없다. 지방 점포는 수차례 매각을 추진하고도 번번이 불발됐고, 최근 홈플러스 부실사태까지 겹치면서 투자금 회수의 불확실성은 더욱 커졌다.

30일 부동산업계에 따르면 하나대체투자자산운용이 현재 보유하고 있는 홈플러스 점포는 부산 감만점, 경남 밀양점, 강원 삼척점, 수원 영통점, 인천 작전점, 대구 칠곡점 등 총 6곳이다. 2013년 감만점과 밀양점, 삼척점을 인수하며 투자를 시작했고, 2020년에는 영통점과 작전점, 칠곡점을 추가 인수하며 포트폴리오를 확대했다. 국내 운용사 가운데 홈플러스 점포를 개발형 자산으로 가장 적극 활용한 사례로 꼽힌다.

투자 전략은 단순 임대수익 확보가 아닌 개발을 통한 자산가치 제고였다. 대형마트 부지를 주거복합시설 등으로 개발해 가치를 높인 뒤 매각하는 방식이다. 지방 점포는 감만점은 준공업지역, 밀양점은 준주거지역, 삼척점은 일반상업지역에 위치해 상대적으로 개발 여건이 양호한 편이다. 이후 인수한 영통점과 작전점, 칠곡점 역시 역세권 입지를 중심으로 개발 가능성을 보고 투자했다.

하지만 기대했던 성과는 제한적이었다. 하나대체투자자산운용은 2017년 감만점과 밀양점, 삼척점을 하나의 패키지로 묶어 매각을 추진했지만 기관투자가들이 기대에 미치지 못하는 가격을 제시하면서 거래가 무산됐다. 결국 세 자산은 현재까지도 포트폴리오에 남아 있다.

2020년 인수한 자산인 영통점과 작전점, 칠곡점도 아직 엑시트가 이뤄지지 않았다. 지방 자산 비중이 높은 포트폴리오 특성상 지방 부동산 경기 둔화의 영향을 직접 받으면서 투자금 회수 부담도 갈수록 커지고 있다는 평가다.

최근에는 홈플러스 기업회생절차가 새로운 변수로 떠올랐다. 서울회생법원이 홈플러스의 회생계획안 가결기한을 오는 9월 4일까지 연장했지만, 임차인의 영업 지속성과 회생계획에 대한 불확실성이 이어지고 있다.

올해부터 내년까지 잇따라 도래하는 대출 만기가 하나대체투자자산운용의 운용 전략을 가를 분수령이 될 전망이다. 하나대체투자자산운용이 2020년 영통점·작전점·칠곡점을 인수하면서 조달한 대출은 총 4256억원 규모다. 이 가운데 선순위 대출 2700억원의 만기가 올해 10월 도래하며, 부산 감만점과 경남 밀양점, 강원 삼척점 관련 대출 만기는 내년 3월로 예정돼 있다.

관건은 홈플러스 대주단과의 차환 및 만기 연장 협의다. 현재 일정대로라면 올해 10월 선순위 대출 만기가 돌아오는 시점에도 홈플러스의 기업회생절차가 완전히 마무리되지 않을 가능성이 크다. 이 경우 대주단이 만기 연장에 신중한 입장을 보이거나 대출 약정상 기한이익상실(EOD) 사유가 발생할 가능성도 제기된다.

또 대주단이 담보권을 실행하거나 자산 매각에 나선다고 해도 투자금 회수는 쉽지 않을 것이라는 전망이 우세하다. 과거와 달리 고금리 기조와 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 위축으로 개발사업 자금 조달이 어려워진 데다, 하나대체투자자산운용이 보유한 자산 대부분이 지방 점포인 만큼 단기간 내 매수자를 확보하기도 쉽지 않기 때문이다.

하나대체투자자산운용 관계자는 "장기 보유를 통해 자산가치 회복 시점을 지켜보고 있으며, 홈플러스 회생절차 진행 상황을 고려해 자산별 대응 방안을 검토할 예정"이라며 "현재 개발을 검토하거나 구체적인 개발 계획이 확정된 자산은 없다"고 말했다.