[딜사이트 김정은 기자] 경기 안성 상온물류센터 매각이 지난해 말 6차례 공매 유찰 끝에 수의계약으로 전환됐지만 공급 과잉과 투자심리 위축으로 거래 성사 여부는 여전히 안갯속이다. 공매 최저 입찰가가 이미 PF대출금 규모를 밑돈 만큼 실제 매각가격에 따라 대주단의 손실이 불가피할 것이라는 관측도 나온다.

8일 업계에 따르면 해당 물류센터는 지난해 12월까지 총 6차례 공매를 진행했지만 모두 유찰됐다. 최초 감정가는 806억원이었으며 공매가 거듭될수록 최저 입찰가는 670억원까지 낮아졌다. 감정가의 약 83% 수준까지 가격을 낮췄지만 끝내 응찰자는 나타나지 않았다.

안성 로지스 포인트 물류센터는 경기도 안성시 미양면 법전길 108에 위치한 상온물류시설이다. 대지면적 약 8790평, 연면적 약 1만3684평 규모로 지하 2층~지상 4층으로 조성됐으며 2024년 5월 준공됐다.

이 사업장은 시행사가 750억원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 만기까지 상환하지 못하면서 기한이익상실(EOD)이 발생했다. 이후 담보권 실행 절차에 따라 공매에 부쳐졌지만 모두 유찰됐고 현재는 수의계약 방식으로 전환됐다. 향후 매수자가 나타나면 채권단과 개별 가격 협상을 거쳐 최종 매각 여부가 결정될 예정이다.

매수 희망자가 매수의향서(LOI)를 제출하면 채권단과 매각가격 및 거래 조건에 대한 협상이 진행된다. 해당 사업장은 EOD 발생 이후 1순위 담보권자인 대주단이 매각 절차를 주도하고 있다. 매각 추진 여부와 방식, 거래 조건 등도 모두 대주단이 결정하는 구조다. 현재까지 구체적인 진행 상황이나 거래 조건은 공개되지 않았다.

다만 물류센터 시장의 공급 과잉과 투자심리 위축이 이어지면서 매수자를 찾기도 쉽지 않은 상황이다. 코로나19 당시 급증했던 물류센터 개발사업이 잇따라 준공되며 수도권을 중심으로 공급이 크게 늘었고 고금리 여파로 투자 수요도 이전보다 위축되면서 안성 상온물류센터 매각도 난항을 겪고 있다.

이에 따라 대주단은 물론 시행사 출자자들의 투자금 회수(엑시트)도 당분간 쉽지 않을 것으로 전망된다. 시행사 지분은 신한은행이 71.06%로 최대주주이며 아이엠로지스틱스가 19.00%를 보유하고 있다. 우리자산신탁과 마스턴투자운용도 우선주 투자자로 참여했다.

대주단 역시 손실 가능성을 배제하기 어려운 상황이다. 지난해 6차 공매 당시 최저 입찰가는 670억원으로 PF대출금 750억원보다 이미 80억원 낮아졌다. 현재 최종 매각가격은 확정되지 않았지만 실제 매각가격이 이 수준에서 결정되거나 추가 협상을 거쳐 더 낮아질 경우 대출 원금 회수에도 손실이 발생할 가능성이 크다.

지난해 기준 PF대출은 금리 4.60%의 주주대여금과 금리 6.80%의 일반자금대출로 구성됐다. 주주대여금은 ▲신한은행 92억원 ▲마스턴투자운용 6억원 ▲아이엠로지스틱스 6억5000만원이다. 일반자금대출은 ▲오케이저축은행 70억원 ▲케이비저축은행 30억원 ▲비엔케이저축은행 30억원 ▲한성저축은행 20억원 ▲NH투자증권 75억원 ▲KB증권 75억원 ▲파인트리자산운용 350억원으로 구성됐다.

마스턴투자운용 관계자는 "해당 물류센터는 EOD 발생 이후 대주단이 매각 절차를 주도하고 있으며 구체적인 매각 가격은 대주단 주도의 매각 결과에 따라 결정될 사항"이라며 "매각이 완료되면 매각대금은 대주단이 우선 회수하고 출자자는 선순위 채권자의 원리금이 모두 상환된 이후 잔여 매각대금이 있을 경우에만 배분받는 구조"라고 말했다.