[딜사이트 김정은 기자] 서울 한강변 핵심 입지로 꼽히는 노들역 공동주택 개발사업이 14년 넘는 표류 끝에 정상화 수순에 들어가고 있다. 시행사인 로쿠스가 최근 사업비 조달을 위한 PF대출 리파이낸싱에 성공하면서 내년 하반기 착공을 목표로 사업 재개에 속도를 내고 있다. 현재 잔여 소송과 토지 권리 정리 절차도 막바지 단계에 접어든 상태다.

24일 부동산·금융업계에 따르면 로쿠스는 최근 서울 동작구 본동 441번지 일대 '노들역 공동주택 개발사업' 관련 프로젝트파이낸싱(PF) 리파이낸싱을 완료했다. 기존 3750억원 규모 대출을 5500억원 한도로 확대하는 구조다. 장기간 사업 지연에 따른 금융비용 증가와 공사비 상승 등이 반영되면서 대출 규모가 커졌다.

해당 사업은 서울 동작구 본동 일대 약 3만㎡ 부지에 지하 5층~지상 42층, 공동주택 5개동, 약 930가구 규모 아파트를 조성하는 프로젝트다. 한강 조망이 가능하고 여의도·용산 접근성이 뛰어나 서울 핵심 입지로 평가받는다.

다만 사업은 지역주택조합 문제로 장기간 표류했다. 노량진본동지역주택조합은 2007년 대우건설과 시공계약을 체결하며 사업을 본격화했고, 2010년에는 서울시 건축심의도 통과했다. 그러나 이후 조합장 자격 논란과 횡령 문제, 사업비 조달 실패 등이 잇따르면서 사업 추진이 사실상 중단됐다.

결국 조합은 2012년 부도 처리됐고 당시 PF 대출 2700억원에 신용보강을 제공했던 대우건설이 대위변제에 나섰다. 이후 사업 부지는 공매 절차를 거쳐 현재 시행사인 로쿠스가 확보했다.

하지만 사업권 확보 이후에도 부지 권리관계 문제가 이어졌다. 일부 잔여 호실을 둘러싼 가등기와 소송이 장기간 지속되면서 사업 정상화의 걸림돌로 작용했다. 현재 시행사와 신탁사 측은 가등기 말소 청구, 근저당권 말소 청구, 건물 인도 청구, 손해배상 청구 등 총 14건의 소송을 진행 중이다.

일부 가등기 말소 청구 소송에서는 1심 승소 판결을 받아냈지만 상당수 사건이 2심 또는 3심으로 이어지면서 법적 불확실성은 완전히 해소되지 않은 상태다. 주요 소송 결과와 잔여 권리 정리 여부가 향후 착공 일정의 변수가 되고 있다. 아울러 전체 부지의 약 95%가량이 확보된 가운데 남은 토지 확보를 위해 조합원들과의 협의도 마무리 단계에 들어갔다.

이 같은 사업 지연으로 인해 시행사의 재무 부담 역시 적지 않은 상황이다. 감사보고서에 따르면 해당 사업 법인은 당기 56억원 규모의 영업손실을 기록했으며, 이자비용 부담 등이 더해지면서 당기순손실은 약 260억원에 달했다. 현재 총부채가 총자산을 2409억원 초과해 완전자본잠식 상태에 놓여 있다.

문제는 자본력이 취약한 시행사 대신 시공사인 대우건설이 PF 리스크를 상당 부분 떠안고 있다는 점이다. 대우건설의 해당 사업 관련 채무보증 규모는 2022년 2400억원에서 지난해 말 3300억원으로 증가했다. 여기에 이번 리파이낸싱으로 총 대출 한도가 5500억원까지 확대되면서 금융 부담은 한층 커진 상황이다.

다만 최근 들어 사업 정상화에 대한 기대감도 다시 커지고 있다. 이번 리파이낸싱을 계기로 장기간 지연됐던 사업이 본궤도에 진입할 수 있을 것이라는 기대가 커지면서다. 공사비와 금융비용을 반영한 증액 자금 조달이 이뤄졌고 잔여 소송과 권리관계 정리가 마무리된다면 장기간 멈춰 있던 사업이 본격적인 착공 단계로 넘어갈 수 있을 것으로 전망된다.

대우건설 관계자는 "이번 PF대출에는 설계비와 합의금 등 각종 사업비가 포함됐다"며 "현재 일부 조합원들과 막바지 협의를 진행 중으로, 빠르면 내년 하반기 착공이 가능할 것으로 전망한다"고 말했다.