[딜사이트 최지혜 기자] 올해 상반기 상업용 부동산 시장에선 자산운용사의 자산 손바뀜이 활발하게 이뤄졌다. 거래의 중심에는 신규 투자 확대와 함께 기존 자산을 매각하고 새로운 자산을 편입하는 리밸런싱이 자리했다. 펀드 만기 도래와 시장 환경 변화가 맞물리면서 운용사들이 매도와 매수를 병행하는 전략을 본격화한 모습이다.

3일 딜사이트 리그테이블에 따르면 올해 상반기 주요 부동산 거래에선 자산운용사들이 대형 자산을 서로 주고받으며 포트폴리오를 재편하는 사례가 잇따랐다. 단순히 신규 자금을 투입해 자산을 늘리는 방식보다 기존 투자 자산을 회수하는 동시에 새로운 투자처를 확보하는 흐름도 나타나 눈길을 끌었다.

코람코는 가장 적극적인 인수 행보를 보인 곳 가운데 하나다. 코람코자산신탁은 현대자동차 성내 판매사옥 외 10개 자산을 약 5230억원에 인수한 데 이어 자회사인 코람코자산운용을 통해 에티버스타워(2647억원), 을지로 호텔U5(1450억원), 이천로지스포인트물류센터(790억원) 등 대형 자산을 잇달아 편입했다. 오피스와 개발 자산을 중심으로 투자 포트폴리오를 확대하며 존재감을 키웠다.

이지스자산운용은 매각과 신규 투자를 동시에 추진하는 전략을 펼쳤다. 올해 상반기 아레나스 영종 물류센터(4320억원), 신라스테이 서대문(1460억원), 맹그로브 신설·동대문(1114억원) 등 총 4개 자산을 매각하며 엑시트에 속도를 냈다.

확보한 유동성을 바탕으로 신규 투자도 이어갔다. 미국 천시스퀘어에 986억원을 투자했고, 하남 풍산동 토지에 270억원을 투입하며 국내외 투자 포트폴리오를 보강했다. 기존 자산을 현금화하는 동시에 성장성이 높은 자산으로 포트폴리오를 재구성하는 전략을 병행한 모습이다.

마스턴투자운용 역시 자산 회전 전략을 보였다. 로지스포인트 신해리(1190억원)와 포포인츠 바이 쉐라톤 서울 구로(859억원)를 인수하는 한편, 이천 로지스포인트 물류센터(790억원)는 매각했다. 물류와 호텔 등 섹터별 자산 비중을 조정하면서 운용 효율성을 높이는 데 초점을 맞춘 것으로 풀이된다.

이 같은 거래는 단순한 투자 확대나 엑시트보다는 운용 중인 펀드의 생애주기에 맞춘 자산 교체 성격이 강하다는 평가다. 지난 2020~2022년 저금리 시기에 편입했던 자산들의 펀드 만기가 순차적으로 도래하면서 운용사들이 투자금을 회수하는 동시에 새로운 투자 기회를 모색하고 있기 때문이다.

올해 상반기 금리 부담과 투자 환경 변화로 자산별 수익률 격차가 확대되면서 상대적으로 경쟁력이 높은 오피스와 물류, 개발 자산 중심으로 포트폴리오를 재편하려는 움직임이 이어졌다. 그런 만큼 당분간 이같은 자산 회전 전략이 지속될 것이란 전망이 나온다. 신규 자금 조달 여건이 과거보다 녹록지 않은 상황에서 기존 자산의 매각을 통해 유동성을 확보하고, 이를 새로운 투자에 재투입하는 방식이 운용사들의 주요 투자 전략으로 자리 잡고 있다는 분석이다.