[딜사이트 박성준 기자] 마스턴투자운용이 추진 중인 경기도 성남시 수정구 단대동 오피스텔 개발사업이 착공 단계에 들어섰다. 과거 KT가 보유했던 부지가 리츠를 거쳐 마스턴제38호성남피에프브이로 넘어온 지 8년 만에 공사로 전환하는 모습이다. 장기간 개발 준비 단계에 머물렀던 사업장이 1000억원 규모 PF 조달과 신탁구조 재편을 계기로 착공에 나서게 됐다.

26일 투자은행(IB)업계에 따르면 해당 사업의 시행법인인 마스턴제38호성남피에프브이는 성남시 수정구 단대동 180번지 일원에서 오피스텔 개발사업을 추진하고 있다. 착공 예정 시점은 2026년 8월이며 준공 예정 시점은 2031년 4월이다. 시공은 현대엔지니어링이 맡는다.

개발 규모는 지하 6층~지상 34층, 오피스텔 189실 및 근린생활시설이다. 기존 감사보고서상 사업 목적은 업무시설 및 근린생활시설 개발로 기재돼 있었지만, 최근 금융조달 과정에서는 오피스텔을 중심으로 한 개발사업으로 구체화됐다.

마스턴제38호성남피에프브이의 주주구성을 살펴보면 진양건설이 41.2%로 최대주주다. 국민은행이 40.8%를 보유하고 있으며 이는 마스턴일반사모부동산투자신탁제39호의 신탁업자 지위다. 마스턴투자운용은 보통주 4.3%와 제2종 우선주 8.7%를 보유하고 있다. 무궁화신탁은 제1종 우선주 5.0%를 들고 있다.

과거 해당 부지는 KT가 보유하고 있었다. 1992년 한국전기통신공사(KT)가 매매를 통해 소유권을 취득했고, 이후 한국전기통신공사가 주식회사 케이티로 사명을 변경하면서 KT 보유 부지가 됐다.

이후 부지는 2011년 주식회사 케이리얼티제1호기업구조조정부동산투자회사로 넘어갔다. KT가 보유했던 통신·업무용 부지가 리츠 보유 자산으로 편입된 뒤 금융기관 신탁 구조 아래 관리돼 온 셈이다.

마스턴제38호성남피에프브이가 부지를 사들인 것은 2018년이다. 당시 거래가액은 토지와 건물을 합쳐 336억원이다. 케이리얼티가 2011년 265억6500만원에 취득했던 자산을 7년 뒤 마스턴제38호성남피에프브이가 인수했다.

최근 신규 PF 조달을 통해 착공을 위한 작업은 모두 마쳤다. 대주들은 지난 6월 마스턴제38호성남피에프브이와 원금 1000억원 한도의 대출약정을 체결했다. 만기는 2년 뒤인 2028년 6월 19일이다.

신탁 구조도 착공과 분양 단계에 맞춰 재편됐다. 마스턴제38호성남피에프브이는 2018년 부지 취득 직후 무궁화신탁을 수탁자로 하는 신탁등기를 설정했다. 이후 2020년과 2022년 신탁재산 귀속과 재신탁이 반복되며 사업부지는 장기간 담보신탁 구조 아래 관리됐다.

올해 들어서는 수탁자가 한국자산신탁으로 변경됐다. 지난 6월 17일 기존 무궁화신탁 신탁등기가 말소됐고 같은 날 한국자산신탁을 수탁자로 하는 신탁등기가 새로 설정됐다. 기존 담보 관리 중심의 신탁 구조가 착공과 분양을 전제로 한 사업관리 구조로 넘어간 셈이다.

부동산업계 관계자는 “마스턴제38호성남피에프브이는 2018년 부지 취득 이후 개발을 추진해 왔으나, 건설 공사비 급등과 분양 시장 위축 등이 맞물리며 착공 시점을 조율해 온 것으로 알고있다”라며 “최근 공사비 상승세가 다소 안정되고 분양 시장도 회복 조짐을 보이면서 사업 추진 여건이 개선돼 PF가 추진된 것으로 안다”고 말했다.