[딜사이트 박성준 기자] 포포인츠 바이 쉐라톤 서울 구로의 소유권이 마스턴투자운용 펀드로 넘어간 가운데 기존 운영사인 와이씨앤티가 임차인으로 남아 호텔 운영을 계속한다. 와이씨앤티는 기존 펀드 체제에서 손익계산서상 영업적자를 기록했지만, 임대료 정산과 배당 회수 구조에 따른 회계상 영향이 컸다는 입장이다. 오히려 호텔 매출 성장과 자산가치 상승을 이끈 운영 성과를 인정받아 마스턴 펀드 체제에서도 운영사 지위를 이어가게 됐다.

22일 투자은행(IB)업계에 따르면 마스턴투자운용은 마스턴일반사모부동산투자신탁제196호를 통해 서울 구로구 구로동 소재 포포인츠 바이 쉐라톤 서울 구로를 매입했다. 해당 펀드의 신탁계약기간은 2026년 6월 10일부터 2031년 6월 10일까지다. 인수 금액은 859억원이다.

이번 거래의 특징은 호텔 소유권이 펀드 간 손바뀜되는 상황에서도 기존 운영사가 책임임차인으로 남는다는 점이다. 호텔 운영은 요진건설산업 계열 와이씨앤티가 계속 맡는다. 와이씨앤티는 요진개발이 지분 100%를 보유한 회사로 서울 구로구 구로동에서 포포인츠 바이 쉐라톤 서울 구로를 운영하고 있다.

포포인츠 바이 쉐라톤 서울 구로는 서울 구로구 구로동 1128-1번지에 위치한 4성급 호텔이다. 지하 4층~지상 15층, 객실 201실 규모로 조성됐다. 구로디지털단지와 가산디지털단지 등 서남권 업무지구 수요를 배후로 두고 있어 비즈니스호텔 성격이 강하다.

포포인츠 바이 쉐라톤 서울 구로는 요진건설 계열이 장기간 보유·운영해온 호텔 자산이다. 등기부상 해당 부지는 1971년 사조산업이 소유권을 취득한 뒤 2006년 신영, 2007년 유씨앤파트너스를 거쳐 2009년 와이씨앤티로 넘어왔다. 와이씨앤티는 2009년 7월 서울 구로구 구로동 1128-1번지와 1128-2번지 토지를 100억원에 매입했다. 이후 해당 부지에는 베스트웨스턴 구로호텔이 들어섰다.

와이씨앤티는 2019년 호텔 브랜드를 교체하며 자산가치 제고에 나섰다. 기존 베스트웨스턴 프리미어 구로호텔을 메리어트 계열 브랜드인 포포인츠 바이 쉐라톤 서울 구로로 리브랜딩했다.

당시 와이씨앤티가 메리어트 인터내셔널과 브랜드 계약을 맺고 호텔을 새로 개관했다. 포포인츠 바이 쉐라톤은 메리어트의 셀렉트 브랜드로 국내에서는 서울 남산과 강남에 이어 세 번째로 문을 연 포포인츠 호텔이었다.

소유 구조가 바뀐 것은 2021년이다. 와이씨앤티는 2021년 11월 멀티에셋자산운용이 운용하는 멀티에셋호텔일반사모부동산신탁제7호에 해당 자산을 넘겼다. 등기부상 소유자는 신탁업자인 신한은행으로 이전됐다. 매매목록상 거래가액은 690억원이지만 부동산펀드의 설정액은 510억원 규모다. 나머지는 담보대출 등 차입을 통해 조달한 구조로 풀이된다.

거래 이후 와이씨앤티는 부동산펀드와 리스계약을 체결하고 소유자가 아닌 임차인으로 호텔 운영을 지속했다. 와이씨앤티가 호텔 자산을 매각한 뒤에도 임차인 지위로 남아 운영을 이어갔다.

기존 미래에셋 펀드 체제에서 와이씨앤티는 최소보장임대료에 더해 영업성과에 따라 추가 임대료를 정산하는 구조로 계약을 맺었다. 와이씨앤티에 따르면 직전 사업연도 총매출의 40%가 최소리스료를 초과하면 그 초과 금액을 다음 해 조정리스료로 지급하는 방식이었다. 기본 임대료를 내면서 호텔 매출이 일정 수준을 넘어서면 추가 임대료까지 부담하는 구조다.

이 같은 리스료 구조는 손익계산서상 영업손실로 나타났다. 와이씨앤티의 2025년 영업수익은 138억원으로 전년 129억원 대비 증가했다. 객실매출은 88억원, 식음매출은 47억원을 기록했다. 하지만 영업비용이 161억원에 달하면서 영업손실 23억원을 냈다. 2024년에도 23억원 규모 영업손실을 기록해 2년 연속 영업적자가 이어졌다.

다만 와이씨앤티는 이 같은 적자가 실제 호텔 운영성과 부진을 그대로 의미하는 것은 아니라고 설명했다. 과거 미래에셋 펀드 체제에서는 연간 최소보장임대료를 초과하는 영업성과가 발생하면 초과분을 당해 연도 임대료로 정산하고, 이에 따른 일부 수익을 다음 연초 배당 형태로 회수하는 구조였다는 것이다. 이 때문에 실제 영업성과와 별개로 당해 연도 손익계산서상 일시적인 적자가 발생했다.

자산가치 상승도 확인됐다. 2021년 거래 당시 등기부상 매매가액은 690억원이었지만 이번 마스턴 펀드의 인수 금액은 859억원이다. 와이씨앤티는 이번 매각 과정에서 100억원 이상의 투자수익을 실현했다고 밝혔다. 과거 호텔 자산을 매각한 뒤 임차인으로 남았지만, 펀드 투자와 운영 참여를 통해 자산가치 상승에 따른 수익도 함께 확보한 셈이다.

마스턴 펀드 체제에서도 와이씨앤티의 역할은 이어진다. 와이씨앤티는 이번 마스턴 펀드의 보통주 투자자이자 호텔 운영사로 지속적으로 운영에 참여할 예정이다. 소유권은 마스턴 펀드로 넘어갔지만, 와이씨앤티가 투자자와 운영사 지위를 함께 가져가는 구조다.

신규 계약 체계는 기존보다 운영 효율성과 수익성을 높이는 방향으로 개선될 전망이다. 와이씨앤티는 새 계약 구조가 호텔의 장기적인 자산가치 향상과 안정적인 투자수익 창출에 긍정적으로 기여할 것으로 기대하고 있다. 기존 미래에셋 펀드 체제에서 확인된 임대료 정산 구조의 부담을 새 펀드 체제에서 어떻게 조정할지가 향후 수익성의 핵심 변수가 될 것으로 보인다.

마스턴투자운용도 기존 임차인과 계약을 이어가는 배경으로 운영 연속성과 브랜드 관리 필요성을 들었다. 포포인츠 바이 쉐라톤 서울 구로가 메리어트 계열 브랜드로 운영되는 만큼 기존 운영 체계를 유지하는 것이 자산 안정성 측면에서 필요하다는 설명이다.

마스턴투자운용 관계자는 “운영의 연속성을 고려해 기존 임차인과 임대차계약을 이어가기로 했다”며 “향후 자산가치 제고 방안도 임차인과 다각도로 검토하고 있다”고 말했다.