[딜사이트 김정은 기자] 정부가 9·7 대책을 통해 수도권에 135만 호를 공급하겠다고 밝혔지만 단순한 물량 발표만으로는 실제 공급으로 이어지기 어렵다는 전문가들의 지적이 나온다. 최근 안전관리 규제 강화와 공사비 급등 등으로 건설사들이 사업 추진에 어려움을 겪고 있어 실질적인 공급 확대를 위해서는 보다 구체적이고 보완된 방안이 필요하다는 것이다.

특히 한국토지주택공사(LH)가 민간이 맡아오던 토지 분양과 시행을 직접 수행하겠다는 계획에는 우려가 크다. 공공이 막대한 재정 부담을 떠안으면서 공급 확대의 지속 가능성이 떨어지고 민간의 양질 공급이 위축될 수 있어 보완책 마련이 시급하다는 분석이 나온다.

10일 업계에 따르면 정부는 9·7 대책을 통해 2026년부터 2030년까지 수도권에서 매년 평균 27만호, 총 135만호의 신규 주택 착공을 추진할 계획이다. 이는 지난 3년(2022~2024년)간 연평균 착공 물량보다 11만2000호 많은 수준이다.

이번 공급 정책은 정부의 관리·영향 수준에 따라 ▲공공주도 ▲공공·민간 협력 ▲민간주도+공공지원 등 세 가지 유형으로 구분된다. 특히 이전 정부와 달라진 점은 LH의 공공택지 직접 시행이다. LH가 직접 공공택지를 기반으로 공급을 전담해 안정성을 확보한다는 전략이다. LH가 공공택지를 조성한 뒤 민간에 매각해 민간이 자체 공사를 진행하는 기존의 방식은 금지될 전망이다.

이를 보완하기 위해 정부는 LH 직접 시행을 기본으로 하되 민간 참여를 유도하기 위해 '도급형 민간참여사업'을 도입한다. 이 방식은 LH가 사업을 총괄하고 민간 건설사가 자금 조달과 설계·시공을 담당하는 구조다. 시공비 절감 효과가 있으며 공급 주택은 공공주택(분양·임대)으로 분류되지만 시공사 브랜드는 유지된다.

◆ LH 직접 공급 확대, 장기적 주택시장 안정에는 '역효과' 우려

LH가 직접 시행하는 방식으로 공급 주체를 전환하면 오히려 주택 시장 안정화에 역효과를 불러올 수 있다는 우려가 나온다. 전문가들은 공공 중심의 공급 확대가 단기적으로는 물량 증가에 기여할 수 있지만 민간 시장 참여를 위축시키고 장기적으로는 주택시장 안정성을 해칠 수 있다고 지적한다.

박철한 한국건설산업연구원 연구위원은 "LH가 주택 공급의 주체가 되면 정부 지원 아래 단기적으로는 물량 확대라는 성과를 얻을 수 있지만, 중장기적으로는 정부 재정 부담이 커진다"며 "또한 민간과 시장의 활력을 잃어 장기적인 부동산 시장 안정에도 한계가 있다"고 말했다. 이어 "부동산 시장의 안정적인 회복을 촉진하려면 공공만 강조하기보다 민간 시장을 활성화할 수 있는 정책과 인센티브가 함께 필요하다"고 덧붙였다.

주택 수요자 측면에서도 민간 사업장 활성화의 필요성이 제기된다. 공공 위주의 공급만으로는 수요자의 다양한 요구를 충족시키기 어렵다는 지적이다.

송승현 도시와경제 대표는 "공공 공급이 저렴하다는 장점은 있지만 민간 수준의 양질 공급을 원하는 수요자도 많다"며 "결국 시장에서 양질의 주택 공급이 부족하면 수요를 충분히 충족시키기 어렵기 때문에 민간 사업장을 지원할 수 있는 정책이 함께 필요하다"고 말했다.

◆ 민간 건설사·사업장 활성화 위한 제도 추가 필요

또한 이번 대책에서는 민간 건설업계의 참여가 요구되는 사업이 제시됐지만 보완이 필요하다는 지적이 나온다. '도급형 민간 참여사업'은 민간 건설사가 참여하는 사업이지만 아직 세부 제도가 공개되지 않아 구체적인 내용과 참여를 유도할 인센티브가 마련돼야 한다는 목소리가 나온다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "이번 대책은 공공 주도로 LH 중심의 공급을 강조했지만 실제 제시된 물량을 현실화하려면 추가적인 보완이 필요하다"며 "LH가 직접 시행할 때 '도급형 민간 참여사업'을 활용하겠다고 했지만 관급 자재 사용 의무화 등 세부 사항에 따라 민간 참여가 어려워질 수 있다는 측면도 있다"고 설명했다. 이어 "도급형 민간 참여사업에서의 민간 건설사 참여 방식과 참여 기업을 향한 구체적인 지원 방안이 명확히 제시될 필요가 있다"고 강조했다.

아울러 건설업계를 둘러싼 환경 개선이 필요하다는 지적이 나온다. 공급 확대 정책이 발표됐지만 민간 건설사 입장에서는 여전히 불리한 사업 환경이 지속되고 있다. 최근 강화된 안전 규제와 법적 제재, 공사비 상승 등 다양한 외부 요인으로 공사 진행이 쉽지 않아 장기적으로 건설·부동산 시장이 위축될 수 있다는 우려가 나온다.

한 국토교통부 산하기관 관계자는 "주택 시장의 활력과 안정성을 위해 LH의 공급만으로는 한계가 있어 민간 사업장 활성화를 위한 정책도 함께 마련돼야 한다"고 지적했다. 이어 "최근 노란봉투법, 중대재해처벌법, 건설안전특별법 등 안전 규제가 강화되고 공사비가 급등하는 상황에서 시공사의 부담이 커지고 공사 진행 자체가 위협받고 있다"며 "안전 규제를 준수하면서도 민간 사업자가 원활하게 사업을 진행할 수 있는 제도적·정책적 보완책이 필요하다"고 말했다.