[딜사이트 김정은 기자] 호반산업이 6년째 인천 항동 1-1구역 개발사업의 '첫삽'을 뜨지 못하고 있다. 자체사업으로 추진 중인 이 사업은 공공기여 사전협상 방식으로 진행되면서 인허가 절차가 복잡해졌기 때문이다. 지금까지 발생한 이자비용만 200억원이 넘는다.

15일 업계에 따르면 최근 인천 항동 1-1구역 개발사업 시행사인 인천항동피에프브이(PFV)는 1020억원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 체결했다. 이는 기존 브릿지론의 만기를 1년 연장한 것으로, 만기 시점은 2025년 6월 24일이다.

이 사업은 인천 중구 항동7가 57-2번지 및 57-14번지 일대에 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설을 짓는 복합개발이다. 지하 1층~지상 49층 규모로 공동주택 1410가구, 오피스텔 674실과 판매시설 등이 들어선다. 시행은 인천항동PFV가 맡고 있으며, 호반산업이 시행 지분 50.10%를 보유하고 있다.

시행사는 2020년 토지를 매입한 이후 6년 째 착공에 들어가지 못하고 있다. 이 같은 상황에서 2022년 PF 대출을 처음 실행한 이후 매년 1년 단위로 리파이낸싱하며 차입 규모를 키우고 있다. PF 대출은 2022년 880억원, 2023년 950억원에 이어 지난해부터는 1020억원까지 증액됐다. 기존 PF에 따른 이자비용만 200억원 이상 발생한 상황이다.

아울러 PF대출금 중 420억원에 대해서는 호반산업이 자금 보충 및 채무 인수 의무도 호반산업이 부담하고 있다. 대출금 420억원이 제때 상환되지 못하면 호반산업이 자금 보충에 나서야 한다. PF대출 만기 도래 시 우발채무가 현실화될 수 있는 잠재적 재무 리스크를 안고 있는 셈이다.

이 뿐만 아니라 호반산업은 직접 자금을 투입하며 유동성 지원에 나서고 있다. 최근에는 브릿지 대주가 발행한 600억원 규모의 사모사채를 직접 인수해 자금을 지원했다. 외부 금융환경 변화에 선제적으로 대응하고 사업의 추진 동력을 확보하기 위한 조치라는 것이 호반산업의 설명이다.

이처럼 인천 항동 1-1구역 개발사업이 장기간 착공을 지연한 배경에는 개발 방식의 특수성이 있다. 호반산업은 2022년 이 사업을 '공공기여 사전협상' 방식으로 전환했다. 공공기여 사전협상은 민간사업자가 도시계획 변경이나 용도 상향을 추진할 때, 이에 상응하는 공공기여 방안을 제시하고 지자체와 사전에 협의하는 제도다.

인천항동PFV는 사업성을 높이기 위해 공공기여를 조건으로 도시계획을 변경했다. 실제 인천 항동 부지는 당초 100% 오피스텔 또는 주거·비주거 비율 5대 5까지 가능한 땅이었으나, 사전협상을 통해 주거 비중을 80%까지 확대하는 도시계획 변경이 가능해졌다. 인천시에서는 이번이 세 번째 적용 사례다.

다만 지자체와 공공 기여 시설의 종류와 규모를 조율하는 과정에서 행정 절차가 복잡해지고 협상 기간이 길어지는 특성이 있어 지연이 불가피했다는 설명이다.

인천시 관계자는 "인천 항동 1-1구역은 건축·경관·교통 심의 등 인허가 절차의 마무리 단계에 접어들었다"며 "이제는 주택 건설 사업 계획 승인 신청을 앞두고 있다"고 설명했다.

호반산업 관계자는 "인천시와 인허가 협의가 진행 중이며, 사전협상 방식 특성상 검토에 시간이 소요되고 있지만 올해 하반기 마무리해 착공과 분양 일정을 조율에 나설 계획"이라며 "인천의 제물포 르네상스 사업에 따른 지역 개발 기대감으로 사업성을 긍정적으로 평가하고 있다"고 말했다.