[딜사이트 김현진 기자] 워크아웃(기업구조개선 작업)에 들어간 태영건설이 시공을 맡은 경기도 남양주 소재 '다산 진건 데시앙' 오피스텔 개발사업이 본 프로젝트파이낸싱(PF) 차환 발행에 성공했다. 이 과정에서 이자 지급을 위해 발행한도를 3억원 증액했다. 다만 오피스텔 수요가 예전만 못한 상황에서 분양이 난항을 겪을 경우 대주단 엑시트(투자금 회수)에 어려움이 있을 수 있다는 우려가 나온다.
22일 건설업계에 따르면 특수목적법인(SPC) 메타그린제삼차는 최근 제11회차 전자단기사채(ABSTB) 발행을 중단했다.
메타그린제삼차가 ABSTB 발행을 통해 자금을 공급한 사업은 '다산 진건 데시앙' 오피스텔 개발사업이다. 해당 개발사업의 시행사는 제이로드이며, 경기도 남양주시 다산동 일원 8400㎡ 대지에 연면적 9만4420㎡, 지하 5층~지상 15층 1개동 오피스텔 531실과 상업시설로 구성되는 주거복합 단지를 개발한다는 계획이다. 시공사는 태영건설이 맡았다.
'다산 진건 데시앙' 오피스텔 개발사업 시행사인 제이로드는 사업 추진을 위해 메타그린제삼차를 비롯한 다수의 대주와 총 2750억원을 차입하는 내용의 대출약정을 체결했다. 메타그린삼차는 후순위 대주로 참여해 2021년 8월 발행한도 150억원 규모의 ABSTB를 발행했다.
해당 ABSTB는 총 13회차로 구성됐다. 만기구조는 3개월로 설정해 10회차까진 정상적으로 차환 및 발행을 이어왔지만, 11회차부터 발행을 중단했다.
메타그린제삼차가 ABSTB 발행을 멈춘 데에는 발행한도를 변경하기 위함이다. 실제로 메타그린제삼차는 발행을 중단한 직후 발행한도를 153억원으로 증액해 제11회차 ABSTB를 발행했다.
유동화증권 발행주관사인 교보증권 관계자는 "메타그린제삼차가 발행한 유동화증권을 미발행한 직후 지난 5일 발행한도를 5억원 늘려 재발행했다"며 "이자비용을 지급하기 위해 발행한도가 소폭 증액됐다"고 말했다.
'다산 진건 데시앙' 오피스텔 개발사업에 자금이 원활히 공급되고 있는 만큼 사업 추진엔 무리가 없을 전망이지만 문제는 수익성이다. 해당 사업이 오피스텔로 개발되는 만큼 수요확보가 쉽지 않아 사업초기 계획한 분양수익을 모두 실현하긴 어려울 수 있다는 지적이 나온다.
실제로 제이로드의 감사보고서에 따르면 '다산 진건 데시앙' 오피스텔 개발사업의 총분양예정 금액은 4921억원이며, 2022년 말 기준 누적 분양수익은 1319억원이다. 해당 오피스텔이 2021년 8월 분양을 진행했다는 점을 고려하면 1년 동안 분양률이 30%에도 미치지 못한 것이다.
2022년부터 기준금리 인상 기조가 이어지며 오피스텔에 대한 수요세가 급격히 꺾인 것을 고려하면 2023년 기준 분양률에도 크게 변화가 없을 것으로 추정된다.
부동산업계는 시중금리 상승 기조가 이어지며 최근 서울 오피스텔 수익률은 4% 수준에 머무르고 있으며, 경기도 지역에 공급한 오피스텔의 경우 수익률은 이보다 떨어질 수밖에 없다고 지적한다. 게다가 오피스텔 투자수요가 꺾인 상태에서 업무지구와 거리가 있는 곳에 공급되는 만큼 임차인 찾기도 난항을 겪을 수 있다.
분양업계 관계자는 "보통 오피스텔 수분양자의 경우 임차인의 보증금으로 잔금을 치르는 경우가 많다"며 "분양률이 저조해 온전한 수익을 기대하기 어려운 상황에서 잔금까지 들어오지 않을 경우 돈을 빌려준 대주단도 자금 회수에 문제가 생길 수 있다"고 말했다.
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