[딜사이트 배지원 기자] 마이다스에셋자산운용이 공매로 나온 김포 대포물류센터를 인수했다. 전용 펀드를 통해 자산을 확보하고, 매입과 설계변경 등에 필요한 자금을 마련하기 위해 총 1115억원 한도의 대출약정을 체결했다. 물류센터 공급 확대 이후 임차인 확보에 어려움을 겪는 사업장이 경·공매 시장으로 여럿 나온 가운데, 마이다스에셋이 공매 자산을 펀드에 편입한 사례다.

21일 부동산금융업계에 따르면 마이다스에셋운용은 마이다스제2호김포로지스틱스일반사모부동산투자회사를 통해 경기 김포시 양촌읍 대포리 455 소재 토지와 물류센터 건물을 매입했다. KB부동산신탁 공매로 나온 자산으로, 지난 16일 잔금을 지급하며 인수를 마무리했다.

이번에 조달한 대출은 트랜치 A1 1010억원과 트랜치 A2 105억원으로 구성됐다. 두 트랜치는 담보청구와 상환순위가 동일하며, 각 대주는 해당 부동산에 공동 제1순위 근저당권을 설정한다.

조달자금은 부동산 매입과 설계변경을 위한 자본적 지출 등에 사용된다. 기존 건물을 인수하는 데 더해 시설 변경에 필요한 투자자금까지 확보한 구조다.

대출 일부는 유동화 방식으로 조달한다. 특수목적회사(SPC) 알트원제일차가 트랜치 A1 중 160억원과 트랜치 A2 105억원 등 총 265억원의 대주로 참여하고, 해당 대출채권을 기초로 유동화단기사채 등을 발행할 수 있다. A1 참여분 160억원은 지난 16일 전액 인출됐으며, A2는 105억원 한도 내에서 추가 인출할 수 있는 방식이다.

NH투자증권은 이번 유동화에 주관사로 참여해 265억원 한도의 사모사채 인수확약을 제공한다. 유동화증권 차환발행이 이뤄지지 않거나 약정상 추가 대출 실행에 필요한 자금이 부족해지는 등 확약이행 사유가 발생하면 SPC가 발행하는 사모사채를 인수해 부족자금을 충당할 예정이다.

이번 인수는 김포를 비롯한 수도권 물류센터 시장이 공급 확대 이후 임대 부진을 겪는 가운데 이뤄졌다. 코로나19 확산 당시 온라인 소비와 배송 수요 증가에 대응해 물류시설 개발이 집중됐지만, 이후에는 늘어난 공급을 채울 임차인을 확보하는 일이 과제로 남았다.

김포 대포산업단지에 위치한 물류센터 여러곳도 건물을 준공하는 것만으로 개발사업을 마무리하기 어려운 환경이다. 임대가 충분히 이뤄지지 않으면 운영수입을 확보하기 어렵고, 자산 매각이나 담보대출 전환을 통해 기존 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 상환하는 데도 부담이 생긴 상황이다. 공사가 끝난 이후에도 임차인을 확보할 때까지 금융비용을 감당해야 하는 구조다.

업계 관계자는 “신선식품 배송 확대를 예상하고 공급한 저온 물류시설은 임차 수요가 뒷받침되지 않을 경우 공실 부담이 커질 수 있다”며 “물류센터를 인수하는 투자자 입장에서도 시설 구성, 임차인 확보 가능성, 후속 투자 규모 등을 검토해야 하는 상황”이라고 밝혔다.

한편 마이다스에셋운용은 이번 거래에서 자산 매입뿐 아니라 설계변경을 위한 지출에 사용할 자금도 확보한 것으로 알려졌다.