[딜사이트 김정은 기자] SK에코플랜트가 부산 해운대 홈플러스 개발사업 부지를 결국 직접 떠안았다. 본PF 전환 실패로 브릿지론 6500억원을 전액 대위변제한 뒤 대위변제금의 일부라도 회수하기 위해 부지를 공매에 부쳤지만, 다섯 차례 유찰 끝에 직접 매수자로 나섰다. 자체 개발사업의 PF 부실이 우발채무 현실화에 그치지 않고 자산 부담으로까지 이어지는 모습이다.

4일 업계에 따르면 SK에코플랜트는 지난달 12일 교보자산신탁이 진행한 부산 해운대구 우동 옛 홈플러스 해운대점 부지 6차 공매에 단독 응찰해 3200억원에 낙찰받았다. 감정평가액 5057억원의 약 63% 수준으로, 6차 공매 최저입찰가와 동일한 금액이다.

해당 부지는 해운대마린원PFV가 복합개발사업을 추진하던 곳이다. 해운대마린원PFV는 2022년 홈플러스로부터 부산 해운대구 우동 1406-2 일대 약 1만9451㎡ 규모 부지를 기존 건물과 함께 4050억원에 매입했다. 이후 지하 8층~지상 51층 규모의 업무·판매시설 등을 조성하는 복합개발을 추진했으며 2024년 9월 건축허가도 받았다.

SK에코플랜트는 이 사업의 시행법인 출자자이자 시공사로 참여했다. 해운대마린원PFV 지분은 이스턴투자개발 45.3%, SK에코플랜트 28.9%, NH투자증권과 교보자산신탁이 각각 12.9%씩 보유하고 있다. 사실상 SK에코플랜트가 시행부터 시공까지 사업 전반에 관여한 셈이다. PF대출을 조달하는 과정에서도 연대보증을 제공하는 등 주요 역할을 맡았다.

문제는 착공을 위한 PF 조달 과정에서 불거졌다. 해운대마린원PFV는 토지 매입과 인허가 등 사업 초기 자금을 마련하기 위해 6500억원 규모의 브릿지론을 조달했다. 그러나 부동산 경기 침체와 PF 시장 경색 등이 겹치면서 본PF 전환에 실패했다. 이후 브릿지론 만기를 수차례 연장했지만 결국 올해 5월 만기 상환에 실패했다.

이에 SK에코플랜트가 약정에 따라 브릿지론 6500억원을 전액 대위변제했다. 시행사가 상환하지 못한 차입금을 시공사가 대신 갚으면서 PF 우발채무가 현실화됐고, SK에코플랜트는 대위변제금 회수를 위해 사업부지 매각에 나섰다.

올해 8월부터 교보자산신탁을 통해 감정평가액인 5057억원을 최저입찰가로 설정해 공매를 시작했지만 응찰자가 나타나지 않았다. 이후 공매가 거듭 유찰되면서 최저입찰가는 감정가의 90%, 81%, 73%, 66% 수준으로 순차적으로 낮아졌고 6차 공매에서는 3200억원까지 떨어졌다.

결국 SK에코플랜트가 6차 공매에 직접 응찰하면서 부지를 품었다. 추가 유찰로 매각가격이 더 낮아질 가능성이 있는 상황에서 추가 가격 하락을 기다리기보다 현재 가격에 부지를 확보해 향후 활용이나 재매각 가능성을 열어두는 쪽을 택한 것으로 풀이된다.

이번 인수는 신규 현금 투입을 통한 부지 매입이라기보다 기존 구상채권을 활용해 자산으로 전환한 거래다. SK에코플랜트는 부지 인수대금 3200억원 전액을 기존 대위변제에 따라 보유하고 있던 구상채권과 상계하는 방식으로 처리했다. SK에코플랜트는 해운대마린원PFV의 브릿지론 6500억원을 대위변제하면서 시행사 등에 대한 구상채권을 확보했다. 이번 부지 인수로 구상채권 가운데 3200억원이 소멸하면서 단순 계산상 잔여 구상채권은 3300억원으로 줄었다.

다만 구상채권을 부지로 전환했다고 해서 대위변제금 회수가 이뤄진 것으로 보기는 어렵다. 실제 올해 대위변제한 금액 가운데 일부는 이미 손상처리한 상태다. 장부상 구상채권 일부를 부지라는 실물자산으로 전환한 셈인 만큼 실질적인 자금 회수 여부는 향후 부지 활용이나 재매각을 통해 결정될 전망이다. 특히 3200억원의 매각가는 당초 사업에 투입된 자금과 비교하면 상당히 낮은 수준이다.

실제 해운대마린원PFV는 2022년 토지 매입 과정에서 브릿지론을 조달했으며 대출금리는 연7.77~9.00% 수준이었다. 본PF 전환이 지연되면서 고금리 이자비용이 누적됐고 지난해 말 기준 누적 이자비용은 약 1757억원에 달한 것으로 파악된다. 토지 매입비 4050억원에 누적 이자비용 1757억원을 더하면 토지 확보와 금융비용에만 약 5807억원이 투입됐다.

SK에코플랜트 관계자는 “공매 유찰이 계속돼 부득이하게 부지를 인수하게 됐다”며 “향후 부지 활용 계획은 현재 정해진 바 없다”고 말했다.