[딜사이트 김정은 기자] 신한은행과 코람코자산운용이 개발을 포기한 경기 이천 마장 물류센터 부지가 국내 중소형 자산운용사 라이언자산운용 품에 안겼다. 라이언자산운용은 확보한 부지를 활용해 첫 부동산 개발사업을 추진한다는 계획이다.

부지 매각은 성사됐지만 5년간 착공에 이르지 못한 개발사업이 좌초되면서 부지는 기존 프로젝트파이낸싱(PF) 차입금의 절반에도 못 미치는 가격에 팔렸다. 사업이 장기간 지연되면서 이자비용도 누적돼 출자자(신한은행·NH투자증권·코람코자산운용)와 대주단(신한캐피탈 등)의 손실이 불가피할 전망이다.

16일 업계에 따르면 케이로지스필드이천마장PFV는 물류센터 개발을 위해 보유하고 있던 경기 이천시 마장면 장암리 일대 부지를 올해 6월 라이언자산운용에 매각했다. 매각가격은 약 86억원으로 알려졌다.

해당 사업은 2021년부터 추진됐다. 케이로지스필드이천마장PFV는 이천 마장면 일대에 물류센터를 개발하기 위해 설립된 특수목적법인(SPC)이다. 신한은행이 지분 69.57%를 보유한 최대 출자자이며 코람코자산운용과 NH투자증권이 각각 17.39%, 13.04%를 출자했다. 코람코자산운용은 자산관리회사(AMC)로 사업 전반을 관리해 왔다.

하지만 물류센터 공급 확대로 시장이 위축되면서 사업성이 악화했고, 개발사업은 착공 단계에 이르지 못했다. 임차 수요를 확보하고 개발 수익을 내기가 어려워진 영향이다. 4년간 착공과 본PF 전환이 이뤄지지 않자 사업을 이어가는 대신 부지를 매각하는 방향으로 선회했다.

지난해부터 총 13차례 공매를 진행했지만 매수자를 찾지 못했다. 결국 수의계약을 통해 부지를 매각하면서 새 주인을 확보했다. 이번에 부지를 매입한 라이언자산운용은 국내 중소형 자산운용사로, 키움자산운용 출신 부동산 전문인력이 참여하고 있다. 이번 거래를 계기로 이천 지역 부동산 개발사업에 진출하게 됐다.

문제는 매각대금만으로 기존 차입금을 회수하기 어려워 출자자와 대주단의 손실이 불가피하다는 점이다. 케이로지스필드이천마장PFV의 PF 차입금은 약 183억원이다. 매각가격으로 알려진 86억원은 기존 차입금 원금의 절반에도 미치지 못한다. 매각대금이 대주단의 채권 회수에 우선 사용될 경우 출자자들이 투자금을 회수할 여력은 제한적일 전망이다.

이자비용도 상당한 수준이다. 차입금은 지난해 만기가 도래한 신한캐피탈 차입금 172억원과 웨이브파트너스대부 차입금 11억원으로 구성됐다. 본PF 전환에 이르지 못한 채 브리지론에 의존하면서 금융비용 부담이 커진 것으로 풀이된다. 사업 추진을 시작한 2021년부터 올해 상반기 사업을 정리하기까지 발생한 이자비용은 총 45억원이다.

코람코자산운용 관계자는 “지난해 사업 추진에 어려움이 있어 사업을 정리하기로 했고, 수의계약으로 매수자를 찾아 올해 매각했다”며 “매각대금에 따른 PF 대출 손실 처리 방안에 대해서는 구체적으로 설명하기 어렵다”고 말했다.

라이언자산운용 관계자는 “최근 물류센터 공급 과잉 문제가 일정 부분 해소된 상황에서 이천 입지의 사업성이 있다고 판단했다”며 “첫 부동산 개발사업으로 이번에 매수한 이천 부지에 물류센터를 개발할 계획이며, 최대한 신속하게 사업을 추진할 방침”이라고 말했다.