[딜사이트 김정은 기자] 한국타이어앤테크놀로지가 보유한 서울 서초·한남·방배 티스테이션 직영점 3곳이 ‘황금알 부지’로 주목받고 있다. 최근 신설한 부동산 개발 법인을 통해 보유 자산의 직접 개발을 추진하는 가운데, 세 곳 모두 서울의 주요 부촌 지역에 자리해 개발 잠재력이 높아서다. 특히 사업비의 상당 부분을 차지하는 토지 매입비를 아낄 수 있는 데다, 한남·방배·서초라는 입지 경쟁력까지 갖춰 개발에 따른 수익 창출 가능성이 부각된다.

13일 업계에 따르면 올해 8월 한국타이어는 부동산 개발 및 공급업을 사업목적으로 하는 ‘한국디앤아이’를 100% 출자해 설립했다. 한국앤컴퍼니그룹 내에서 부동산 개발 및 공급업을 사업 목적으로 하는 별도 법인을 세운 것은 이번이 처음이다.

이번 법인 설립은 기존 보유 부동산의 활용도를 높이려는 전략으로 풀이된다. 한국타이어는 그동안 활용도가 낮아진 부동산을 매각하며 자산을 정리해왔다. 앞으로는 부동산 개발 전문 법인을 통해 보유 자산을 직접 개발하고, 이를 통한 수익 창출도 모색할 것으로 보인다.

한국타이어의 부동산 개발 검토 대상은 물류센터 4곳과 티스테이션 직영점 20곳이다. 기존 보유 토지를 활용해 개발에 나설 수 있어 토지 매입비를 별도로 부담하지 않아도 된다는 점이 강점이다. 통상 토지 매입비가 전체 사업비의 40~60%를 차지하는 만큼 토지 확보 비용을 줄여 사업성을 높일 여지가 있다.

서울 직영점 4곳 가운데 구로점을 제외한 한남·방배·서초점은 모두 주거지역에 자리한다. 한남점과 방배점은 제2종일반주거지역, 서초점은 제3종일반주거지역으로 분류된다. 용도지역 변경 없이 주택 개발을 검토할 수 있어 관련 인허가 부담을 줄일 수 있다는 점도 강점으로 꼽힌다.

세 곳은 용도지역뿐 아니라 입지 측면에서도 경쟁력을 갖췄다. 올해 1월 기준 ㎡당 개별공시지가는 한남점이 1530만원, 방배점이 1463만원, 서초점이 1997만원이다. 서초점이 가장 높고 한남점과 방배점도 1400만원을 웃돈다. 서울 개별공시지가 중간값이 ㎡당 515만원인 점을 고려하면 세 곳 모두 중간값의 3배 안팎에 이른다.

특히 서초점은 세 곳 중 개별공시지가가 가장 높은 데다 제3종일반주거지역에 속해 상대적으로 높은 밀도의 개발을 검토할 수 있다는 점이 강점이다. 서울시 기준 제3종일반주거지역의 기준 용적률은 250%, 허용용적률은 275%로 제2종일반주거지역의 기준 용적률 200%, 허용용적률 220%보다 높다. 용적률에 따라 확보할 수 있는 연면적이 달라지는 만큼 개발 규모 측면에서도 상대적으로 유리한 조건을 갖췄다.

서초점은 인근에서 신축 아파트 공급과 재건축 사업이 이어져 왔다는 점에서도 눈길을 끈다. 서초그랑자이와 래미안리더스원, 래미안서초에스티지S 등이 2018~2021년 준공되면서 주변 주거환경이 정비됐다. 인근 서초동 현대아파트도 재건축 절차를 밟고 있다. 서초점 역시 입지 경쟁력에 더해 주변 주거지의 변화가 향후 개발 방향을 검토하는 데 고려 요인으로 작용할 전망이다.

방배점 역시 주변 정비사업에 따른 주거환경 변화가 개발 잠재력을 뒷받침하는 요인이다. 인근 방배5구역과 방배신동아, 방배14구역 등 방배동 곳곳에서 재건축·정비사업이 진행되고 있다. 노후 주거지가 신축 주거단지로 탈바꿈하는 흐름이 이어지는 만큼, 방배점 부지도 지역 내 주거환경 변화와 맞물려 개발 잠재력이 부각될 수 있다는 분석이다.

한남점은 공시지가뿐 아니라 인근 초고가 주거단지의 시세를 통해서도 개발 잠재가치를 가늠할 수 있다. 부지에서 약 200m 떨어진 곳에는 나인원한남이 자리하며, 한남더힐도 인근에 위치한다. 두 단지는 가수 지드래곤과 방탄소년단(BTS) RM·지민, 배우 전지현·주지훈·소지섭 등 유명 연예인과 자산가들이 거주하는 고급 주거단지로 꼽힌다.

특히 나인원한남은 최근 3.3㎡당 평균 매매 시세가 2억원을 넘어서며 국내 초고가 아파트 시장의 상징적인 단지로 자리 잡았다. 전체 공급면적에 해당 시세를 일률적으로 적용하면 단지 전체 시세는 약 5조8300억원에 이르는 것으로 추산된다. 평균 시세를 적용한 단순 추정치지만, 한남더힐과 나인원한남 등 초고가 주거단지가 밀집한 입지는 한남점 부지의 개발 잠재가치를 뒷받침하는 요소다.

한국타이어 관계자는 “이제 막 법인을 설립한 단계로, 아직 어떤 부지를 어떻게 개발할지는 정해지지 않았다”고 말했다.