[딜사이트 최지혜 기자] 신한글로벌액티브리츠가 미국 투자자산의 임대차 개선과 국내 우량 부동산 투자를 통해 수익 기반을 보강한다. 미국에서는 장기 임대차 계약 갱신과 공실 축소로 임대수익의 안정성을 높이고, 국내에서는 부동산 우선주 투자를 통해 해외 자산의 변동성을 보완한다는 구상이다.

2일 업계에 따르면 윤영진 신한리츠운용 부서장은 전날 한국리츠협회가 마련한 리츠 투자간담회에서 신한글로벌액티브리츠의 투자자산 운용 성과와 신규 투자 계획을 설명했다. 신한글로벌액티브리츠는 자리츠를 통해 미국 부동산 펀드인 USGB와 USCP, PRISA에 투자하는 재간접 상장리츠다.

올해 2분기 미국 투자 포트폴리오의 총수익률은 2.3%로 벤치마크를 0.8%포인트 웃돌았다. 임대수익 등을 통한 인컴 수익률은 1.4%, 자산가치 변동에 따른 캐피탈 수익률은 0.9%를 기록했다. 임대수익 확보와 자산가치 회복이 함께 운용 성과를 뒷받침한 결과다.

주력 투자 펀드인 USGB에서는 미국 정부기관이 임차한 자산의 장기 계약 갱신이 이뤄졌다. FBI 샬럿 자산은 임대료를 기존 대비 32% 인상하고 20년 장기 임대차 갱신을 완료했다. 임대료를 면제해주는 렌트프리 없이 임대면적 4800평을 확보했다. 해당 자산은 USGB 순자산가치(NAV)의 4.3%를 차지한다.

윤 부서장은 “FBI 샬럿의 장기 임대차 갱신이 자산가치 상승의 주된 요인”이라며 “전체 자산가치 대비 비중이 크지는 않지만 임대차 연장과 갱신을 통해 임차에 대한 불확실성을 줄였다는 점은 고무적”이라고 설명했다.

공실 해소도 진행 중이다. USGB가 보유한 내셔널랜딩센터 1·2는 신규 임대차 계약이 이어지면서 두 자산 합산 임대율이 60% 수준에 도달했다. 두 자산 중 하나는 전면 공실이었고 다른 하나도 공실률이 30% 수준이었으나 임차인 확보를 통해 빈 공간을 줄이고 있다. 내년 임대차 만기가 예정된 원리버티센터와 쓰리화이트플린트도 후속 계약을 추진하고 있다.

다른 투자 펀드들은 자산 구성을 조정하며 수익성 개선에 나섰다. USCP는 리테일 전문 운용사 MCB리얼에스테이트와 합작투자(JV)를 통해 리테일 자산 7개를 2억3700만달러에 매입했다. 반면 일리노이 소재 라이프사이언스 자산을 매각해 해당 섹터의 비중을 낮췄다. 식료품점 중심 리테일 자산을 편입하는 한편 상대적으로 성과가 저조했던 자산을 정리하는 방식이다.

USCP의 2분기 총수익률은 1.3%로 2023년 이후 최고치를 기록했다. 임대주택과 학생 기숙사 등 주거 자산의 성과가 개선됐고 캐피탈 수익률도 플러스로 전환했다. PRISA 역시 비전략 자산을 매각하고 주거·물류·필수소비재 리테일 중심으로 포트폴리오를 재편하고 있다.

국내에서는 차입금 상환을 마치고 신규 투자 준비에 들어갔다. 신한글로벌액티브리츠는 자리츠인 신한글로벌제1호리츠의 1차 유상증자로 확보한 300억원을 활용해 기존 환헤지 계약 정산금을 조기 확정하고 한도대출을 전액 상환했다. 기존 환헤지 계약에 따른 정산금으로 21억원을 납입했으며, 신규 환헤지 비율은 NAV의 100%에서 50%로 낮췄다.

이어 연내 350억원 규모의 2차 유상증자를 추진해 국내 우량 부동산 우선주에 투자할 계획이다. 신규 투자 가용재원은 350억~400억원 수준이다. 투자 만기와 위험을 고려해 자산을 선별하고 연 6~7% 수준의 배당수익률을 확보한다는 목표다.

윤 부서장은 “해외 부동산이 갖고 있는 변동성을 국내 우량 부동산 우선주 투자를 통해 안정화할 계획”이라며 “신규 투자 시 만기와 위험 등을 고려해 포트폴리오의 수익성과 안정성을 확보하겠다”고 말했다.