[딜사이트 배지원 기자] ‘오피스텔’이라는 상품적 한계와 30억원을 웃도는 높은 분양가에도 목동윤슬자이가 예상 밖 청약 흥행을 거뒀다. 목동 신축 주거상품이라는 희소성과 아파트에 가까운 상품성을 갖춘 데다 청약통장이나 주택 보유 여부와 관계없이 접근할 수 있다는 점이 고소득 수요층을 끌어들였다는 분석이다.

25일 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 8일 진행된 목동윤슬자이 청약에는 651실 모집에 3788건이 접수돼 평균 5.8대 1의 경쟁률을 기록했다. 최고 경쟁률은 8.7대 1이었다. 주력 타입인 1군 전용면적 115㎡A는 32.1대 1의 경쟁률을 기록했고 2군 114㎡B는 20.3대 1, 3군 114㎡C는 20.7대 1로 집계됐다.

목동윤슬자이는 옛 KT 목동 부지에 지하 6층~지상 최고 48층, 3개동, 전용면적 114~203㎡ 651실 규모로 조성된다. GS건설이 시공한다. 청약통장과 주택 소유 여부, 거주지역 등에 관계없이 만 19세 이상이면 청약할 수 있으며 100% 추첨제로 당첨자를 선정한다.

당초 시장에서는 흥행 여부에 대한 우려가 적지 않았다. 분양가가 만만치 않아서다. 주력인 115㎡A 타입의 분양가는 28억1800만~33억4400만원에 달한다. 114㎡C 타입 역시 28억5800만~33억4400만원으로 책정됐다. 다른 평형도 최소 25억5000만원에서 최대 31억4000만원 수준이다. 아파트가 아닌 오피스텔이라는 점도 청약 수요를 제한할 수 있는 요인으로 꼽혔다.

그럼에도 청약에 수요가 몰린 배경으로는 먼저 목동 내 신축 주거상품의 희소성이 거론된다. 목동에서는 14개 단지를 중심으로 재건축이 추진되고 있지만 현재 거주 가능한 대단지 신축 주거상품은 많지 않다. 인근 현대하이페리온도 2003년 준공돼 입주 20년을 훌쩍 넘겼다.

특히 목동 학원가와 가까운 입지에 신축 주거상품이 공급됐다는 점이 수요를 자극했다는 분석이다. 고분양가에도 불구하고 기존 고가 주거상품과 비교하면 가격 경쟁력이 있다는 판단도 작용한 것으로 풀이된다. 인근 하이페리온과 트라팰리스 등 주요 주거상품의 가격대도 이미 높게 형성돼 있기 때문이다.

상품 자체의 경쟁력도 청약 흥행을 뒷받침했다. 목동윤슬자이는 오피스텔이지만 아파트와 유사한 설계를 적용했다. 특히 기존 오피스텔과 달리 발코니를 설치해 실사용 면적을 키웠다.

국토교통부가 2024년 관련 기준을 개정하면서 오피스텔에도 발코니 설치가 가능해진 데 따른 것이다. 전용면적 114㎡의 경우 발코니를 활용하면 실사용 면적이 약 40평 수준으로 늘어난다. 오피스텔의 단점으로 꼽혔던 통풍과 환기 문제도 시스템 창호 등을 적용해 보완했다.

고가 분양가를 감당할 수 있는 수요층이 명확했다는 점도 영향을 미친 것으로 보인다. 대출 규제가 강화된 상황에서 25억~30억원대 주거상품을 매입하려면 자금 여력이 필요하기 때문이다. 특히 주택담보대출 규제와 총부채원리금상환비율(DSR) 등의 영향을 상대적으로 덜 받는 현금 여력이 있는 고소득층과 다주택자 등이 주요 수요층으로 거론된다.

취득 단계에서 발생하는 비용 역시 고가 주택과 비교해 일률적으로 불리하다고 보기는 어렵다는 평가가 나온다. 오피스텔 취득에는 취득세 등 약 4.6%의 비용이 발생하지만, 고가주택 취득세율인 3.3%와 비교하면 가격대에 따라 부담 차이가 크지 않다는 것이다. 법인이 매입할 경우에는 관련 비용의 회계·세무 처리 측면을 검토할 수 있다는 점도 고액 자산가들의 관심을 끌 수 있는 요인으로 꼽힌다.

향후 매도 가능성도 수요자들의 판단에 영향을 미쳤다는 분석이다. 오피스텔은 등기 이후 매도가 가능하고, 목동 일대 재건축 사업이 본격화하면서 이주 수요가 발생하는 시점과 맞물릴 수 있다는 점에서 향후 임대나 매각에 대한 기대가 작용했다는 것이다.

오피스텔이라는 상품 특성에서 비롯되는 규제상 이점도 있다. 아파트 청약과 달리 청약통장이 필요하지 않고 주택 소유 여부와 관계없이 청약할 수 있다. 서울 일부 지역이 토지거래허가구역으로 묶여 있는 상황에서도 아파트와 비교해 상대적으로 거래·거주 측면의 제약이 적다는 점이 틈새 수요를 끌어들였다는 분석이다.

다만 청약 경쟁률만으로 흥행을 단정하기는 이르다. 오피스텔 청약은 아파트와 달리 당첨자가 계약하지 않더라도 재당첨 제한 등 청약상 불이익이 상대적으로 적다. 청약 신청과 실제 계약 사이에 차이가 발생할 수 있다는 의미다.

현재 목동윤슬자이는 예비당첨자와 무순위 추첨 단계에서 대부분 물량이 소진됐으며 일부 잔여 호실에 대한 계약이 진행되고 있다. 현재 B타입 일부 세대와 복층 세대 등이 남은 것으로 알려졌다.