24일 부동산 전문가 6명(김경민 서울대 도시계획과 교수·송승현 도시와경제 대표·이은형 대한건설정책연구원 연구위원·최진곤 미래를 읽다 대표·최황수 건국대 부동산대학원 교수·함영진 우리은행 부동산리서치랩장)의 의견을 종합하면 향후 주택시장의 가장 큰 변수는 금리와 공급이다. 금리 인상과 대출규제는 매수 여력을 제한하는 반면 입주 물량과 전세 매물 부족은 주택가격을 지지하는 요인으로 작용할 수 있다는 분석이다.

◆금리 부담에 거래 위축…“가파른 상승은 어려워”

최황수 건국대 부동산대학원 교수는 금리 인상에 따른 수요 위축에 무게를 뒀다. 최근 금리가 연속으로 인상되고 미국 역시 금리를 올린 상황에서 가파른 상승세가 이어지기는 어렵다는 판단이다.

최 교수는 "집값에 영향을 미치는 변수는 여러 가지가 있겠지만 기본적으로 가장 큰 변수는 금리"라며 "폭발적인 상승세가 나타나기는 어려운 시점"이라고 말했다.

다만 지역별 차별화는 이어질 것으로 봤다. 강남3구와 전통적인 한강벨트는 대출 규제로 거래량이 감소하고 있는 반면, 아직 대출 여력이 남아 있는 노도강과 서대문구, 영등포구 등은 일정 수준의 거래가 유지될 수 있다는 설명이다. 전세난을 견디지 못하는 수요가 서울 외곽으로 이동할 가능성도 제기했다.

이은형 대한건설정책연구위원도 기준금리 인상과 대출·세제·토지거래허가 규제 등으로 거래가 위축되더라도 집값이 유의미하게 하락하거나 안정될 가능성은 크지 않다고 봤다.

이 연구위원은 "정부가 이미 지난해부터 스트레스 DSR 등 대출규제를 통해 수요를 억제해온 데다 금리 부담만으로 실거주 중심의 1주택자가 보유 주택을 대거 매도하기도 어렵다"고 말했다.

◆공급 부족·전세난, 집값 하방 지지

송승현 도시와경제 대표는 향후 2~3년간 공급 부족이 주택시장의 가장 큰 변수로 작용할 것으로 봤다. 입주 물량이 부족한 상황에서 신규 공급도 단기간에 늘어나기 어려운 만큼 임대료 부담이 커지고, 전세나 월세 수요가 매매로 전환될 가능성이 있다는 설명이다.

송 대표는 "입주 물량 등 공급 부족이 심각한 상황"이라며 "임대료 부담이 커지면서 전세나 임대 시장에서 매매로 전환하는 수요가 상당 부분 발생할 수 있다"고 말했다.

지역별로는 관악구와 구로구, 강서구 등이 상대적으로 강세를 보일 가능성이 있다고 전망했다. 성북구와 노원구 역시 상승세를 보이고 있지만 이미 가격이 상당 부분 오른 만큼 금리 부담이 상대적으로 적은 지역을 중심으로 상승세가 나타날 가능성이 있다는 분석이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 높은 주택가격에 금리 인상과 가계대출 총량규제가 겹치면서 거래 소강상태가 당분간 이어질 것으로 내다봤다.

함 랩장은 "주택가격이 높은 상태에서 금리인상과 가계대출 총량규제가 유지돼 이자부담이 확대된 상황"이라며 "최근 이어진 주택거래 소강상태가 한동안 유지될 것"이라고 말했다.

다만 서울 외곽과 경기 동남권에서는 단기적으로 주택가격 상승이 나타날 가능성을 제시했다. 계약갱신청구권과 위축된 전세매물을 고려하면 전세시장의 가격 상승이 매매시장으로 옮겨갈 가능성이 있다는 이유에서다.

◆강남 넘어 ‘대서울 역삼각권’…업무지구·철도망 주목

김경민 서울대 도시계획학과 교수는 연휴 이후 서울 주택시장에서 강남권과 강북 외곽 지역의 흐름이 엇갈릴 가능성에 주목했다. 강남권은 최근 주택담보대출 금리와 금융 부담 등의 영향으로 시장이 위축될 수 있는 반면, 2호선 외곽을 포함한 강북 일부 지역은 아직 2021년 고점 수준을 회복하지 못한 곳이 많아 추가 상승의 여지가 있다는 분석이다.

김 교수는 "강남은 위축되는 반면 강북, 특히 2호선 외곽은 2021년 고가를 회복하지 못하고 있는 곳이 많다"며 "그런 지역은 상승의 모멘텀이 존재한다"고 말했다.

다만 주택담보대출 금리 부담이 커질 경우 상승폭은 제한될 것으로 봤다. 가격이 상대적으로 낮은 지역이라도 금리 상승으로 매수자의 자금 부담이 커지면 주택 구매 여력이 줄어들 수 있기 때문이다. 김 교수는 "주택담보대출 이자율이 부담이 될 때는 상승의 폭이 제한될 것"이라며 “금리 수준이 변수”라고 말했다.

그는 최근 주택시장을 단순히 서울 안에서 강남과 비강남을 비교하는 방식으로만 보기보다는 업무지구와 교통망을 중심으로 수도권 주거권역이 재편되는 과정으로 바라볼 필요가 있다고 설명했다.

김 교수는 "주택시장 자체의 패러다임이 많이 바뀌고 있다"며 서울이 '대서울 역삼각권'으로 재편되고 있는 것 같다고 진단했다.

특히 수도권 남부에 반도체를 중심으로 새로운 업무지구가 형성되면서 업무지구까지의 접근성이 주택가격에 미치는 영향도 커질 수 있다고 봤다. SRT와 KTX, GTX 등 광역교통망 확대와 업무지구 확장이 맞물리면서 서울을 중심으로 한 기존 주택시장 구도가 달라질 수 있다는 설명이다.

◆토허제 확대 가능성…수도권 일부 추가 규제 촉각

토지거래허가구역의 추가 지정 가능성도 변수다. 최근 일부 수도권 지역의 상승 속도가 빨라지면서 과거 구리·동탄·기흥 등을 토허제로 묶었던 것처럼 추가 지정이 이뤄질 수 있다는 관측이 나온다.

최진곤 미래를 읽다 대표는 "최근 집값이 올라가는 속도를 보면 토허제 지정 지역이 추가로 확대될 가능성도 있다"며 상승세가 나타나는 지역을 중심으로 추가 지정 가능성을 제기했다.

추가 지정 가능성이 있는 지역으로는 안양시 만안구와 다산신도시, 용인시 처인구, 화성시 등이 거론됐다. 다만 최근 시장은 과거와 달리 단기간에 집값이 급등하는 양상은 아니라는 설명이다.

최 대표는 "과거와 양상은 달라졌다"며 "급등은 아니지만 현재 기조가 크게 바뀌지 않는다면 2027년 이후 상승 모멘텀이 나타날 수 있다"고 전망했다. 이어 2028년 총선을 앞두고 정부가 집값을 관리하기 위해 시장에 매물을 늘리는 방향의 정책을 내놓을 가능성도 있다고 봤다.

한편 전문가들은 공통적으로 서울, 수도권이 같은 방향으로 움직이기보다 지역별 가격 수준과 대출 여력, 전세시장 상황, 업무지구 접근성 등에 따라 차별화가 나타날 가능성이 크다고 언급했다.