[딜사이트 김정은 기자] 기업회생절차에 들어간 제이알글로벌리츠가 벨기에 파이낸스타워 임대차 연장과 미국 맨해튼 오피스 매각을 정상화 카드로 꺼내 들었다. 핵심 자산의 현금흐름을 회복하는 동시에 미국 자산을 매각해 유동성을 확보하고, 현지 대주단 교체를 포함한 차환까지 추진한다는 구상이다.

제이알글로벌리츠는 18일 서울 마포구 한국상장사협의회 중회의실에서 주주간담회를 열었다. 이날 간담회에는 소액주주 30여명과 이사진이 참석했다. 지난 4월 400억원 규모 전자단기사채를 상환하지 못해 회생절차를 신청한 이후 주주와 이사진이 주요 현안을 논의한 자리다.

국내 상장 리츠가 회생절차를 신청한 것은 제이알글로벌리츠가 처음이다. 제이알글로벌리츠는 벨기에 파이낸스타워와 뉴욕 맨해튼 오피스 등 해외 부동산에 투자하는 리츠다. 지난 4월 만기가 도래한 400억원 규모 전자단기사채를 상환하지 못하면서 법원에 회생절차를 신청했다.

◆ 파이낸스타워 임대 연장…맨해튼은 매각·차환 병행

서울회생법원은 지난 14일 자율구조조정지원(ARS) 협의 기간을 오는 10월14일까지 한 달 연장했다. 회사는 해외 자산에서 발생하는 현금흐름을 회복하고 차입구조를 재편해 ARS 절차를 조기에 마무리한다는 방침이다.

이날 제시된 정상화 방안은 벨기에 파이낸스타워와 미국 맨해튼 오피스를 축으로 짜였다. 파이낸스타워는 임대차 연장을 통해 현금흐름을 안정화하고, 맨해튼 오피스는 매각을 통해 유동성을 확보하는 동시에 대출 만기 연장과 차환을 병행한다는 계획이다.

벨기에 파이낸스타워는 현 임차인인 벨기에 건물관리청과 임대차 연장을 협의하고 있다. 임대차 계약을 연장해 핵심 자산의 현금흐름을 안정화하고 자산가치를 방어한다는 구상이다.

맨해튼 오피스는 매각과 대출 만기 연장을 동시에 추진한다. 일부 미국 사모펀드와 은행 등이 관심을 보이고 있지만 아직 인수의향서(LOI)를 제출한 단계는 아니다. 회사는 매각 마케팅을 강화하는 한편 현지 공동투자자와 대출 만기 연장도 협의하고 있다.

현지 대주단 교체를 포함한 차환도 추진한다. 해외 상업은행과 사모펀드 등 복수의 현지 기관과 선순위 대출 차환을 논의하고 있으며, 국내 금융기관을 통한 자금 조달도 검토할 계획이다.

환헤지 계약은 하나은행과의 계약 만기를 2027년 11월1일까지 연장했다. 계약상 환율은 1443.35원이다. 현지 대주단과의 환헤지 만기 연장 과정에서는 기한이익상실(EOD) 여부를 둘러싼 이견이 있어 법률 대응과 대출 차환을 함께 준비하고 있다고 밝혔다.

◆ 주주들 "왜 증자 철회했나"…과거 의사결정 정조준

이날 주주들의 질문은 유동성 위기를 초래한 과거 경영 판단에 집중됐다. 유상증자 철회 과정과 배당 결의 직후 회생절차를 신청한 배경, 한국투자증권의 400억원 채무 연장 제안을 거절한 이유, 영국 소송 추진 경위 등이 주요 쟁점으로 거론됐다.

오남수 대표는 유상증자 철회가 금융당국의 요청에 따른 것이라고 설명했다. 당초 1200억원 규모 유상증자를 추진했지만 벨기에 파이낸스타워 감정평가 과정에서 문제가 발생하면서 자금조달 계획에 차질이 생겼다는 설명이다.

한국투자증권의 400억원 채무 연장 제안을 수용하지 않은 이유에 대해서는 약 600억원 규모 공모사채의 상환 가능성이 불확실한 상황에서 특정 채무만 연장할 경우 법적 리스크가 있었다고 설명했다. 이후 메리츠증권과 1000억원 이상 규모의 차입을 협의했지만 투자심의에서 불가 통보를 받아 추가 자금 조달이 어려워졌다고 밝혔다.

◆ 영국 법원 패소 비용 부담 놓고 주주·회사 공방… “보수도 안받겠다”

제이알글로벌리츠의 벨기에 현지법인 투르 데 피낭스가 대주단 대리인인 CBRE Loan Services를 상대로 제기한 영국 소송에서 패소하면서 비용 부담과 책임 소재도 쟁점으로 떠올랐다.

제이알글로벌리츠 측은 JLL의 파이낸스타워 감정평가 과정에 대주단의 부당한 영향력이 개입됐다는 취지로 소송을 제기했다. 하지만 영국 고등법원 상사법원은 이달 회사 측 청구를 기각했다. 법원은 JLL의 감정평가가 독립성과 객관성을 결여했다는 점이 입증되지 않았다고 판단했다. 이에 따라 JLL이 산정한 파이낸스타워 감정가 9억2000만유로가 대출약정상 유효한 평가로 인정됐으며 현금유보(Cash Trap)도 유지됐다.

해당 소송 비용은 70억~100억원 수준으로 예상된다. 주주들은 운용사가 그동안 수수료를 받아온 만큼 소송 비용에 대해서도 책임을 져야 한다고 주장했다.

이사진의 사퇴 여부를 놓고도 주주들의 문제 제기가 이어졌다. 오 대표는 현 이사진이 회사 정상화 과정이 마무리될 때까지 책임을 져야 한다는 입장을 밝혔다. 현재 상황을 청산 단계가 아닌 정상화를 추진하는 과정으로 보고, 정상화까지 책임지고 진행하겠다는 취지다. 운용사 보수도 정상화 시점까지 받지 않기로 했다. 정상화 이후에도 과거 미수취 보수를 소급해 청구하지 않겠다는 방침이다.

오남수 제이알글로벌리츠 대표는 "어려운 상황마다 최선의 의사결정을 내리려 노력했지만 결과적으로 회사가 회생절차 신청에 이르게 된 것에 대해 책임을 통감한다"며 "간담회에서 제기된 내용 중 합리적이고 현실적인 방안들은 향후 채권단, 공모사채권자 등 전체 이해관계자와의 협상안에도 반영함으로써 ARS 졸업 및 리츠 정상화를 가능한 앞당기겠다"고 말했다.