[딜사이트 최지혜 기자] 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 우량 자산을 중심으로 재편되면서 시공능력에 따른 건설사 간 자금조달 격차가 확대되는 양상이다. 신규 PF가 우량 건설사가 시공하는 아파트와 서울 오피스 등에 집중된 반면 시공능력평가 100위 밖 건설사가 참여한 사업장 잔액은 크게 감소했다.

한국신용평가가 최근 증권·캐피탈사 51곳이 보유한 PF 익스포저 50조원을 사업장 단위로 분석한 결과 지난 2년간 PF 시장에서는 아파트와 오피스 등 상대적으로 우량한 자산의 잔액이 증가했고, 오피스는 서울 소재 사업장을 중심으로 PF 잔액이 늘어난 것으로 집계됐다. 해당 규모는 증권·캐피탈업권 전체 PF 익스포저 52조원의 96%에 해당한다.

여윤기 한국신용평가 수석애널리스트는 "오피스의 경우 서울에 위치한 사업장을 중심으로 잔액이 증가했고 아파트 역시 시공능력이 우수한 건설사 중심으로 재편됐다"며 "시공능력 100위 밖 시공사 사업장의 잔액은 크게 감소했다"고 말했다.

아파트 PF에서도 시공사에 따른 차별화가 나타났다. 신규 자금이 시공능력이 우수한 건설사가 참여하는 사업장에 집중되면서 시공능력평가 100위 밖 건설사가 시공하는 사업장의 PF 잔액은 새로운 사업성 평가 기준이 도입된 2024년 6월 6조1000억원에서 올해 상반기말 5000억원 규모로 감소했다.

반면 상대적으로 사업 위험이 높은 브릿지론과 물류센터 PF 잔액은 줄었다. 브릿지론 잔액은 2024년 6월말 대비 올해 상반기말 5조원 규모 감소하며 함께 단일 선순위 비중이 확대되는 등 자금 공급이 보수적으로 변화했다. 물류센터 역시 같은 기간 1조3000억원 PF 잔액이 줄었다.

전체 PF 규모도 축소됐다. 금융권 PF 익스포저는 상반기말 기준 2년 전보다 22% 감소했다. 부실 사업장 정리가 진행되는 동시에 신규 PF가 우량 사업장 위주로 취급되면서 전체 포트폴리오의 평균적인 질이 개선된 셈이다.

다만 PF 시장의 선별 기조가 강화되면서 중소건설사가 참여하는 개발사업은 상대적으로 자금조달 문턱이 높아진 것으로 풀이된다. 시공사의 신용도와 시공능력이 PF 금융조달 과정에서 주요 판단 기준으로 작용하면서 우량 건설사가 참여한 사업장으로 자금이 몰리는 구조가 뚜렷해진 모습이다.

지역과 상품별 격차도 이어질 전망이다. 장기간 회수되지 않은 PF 가운데 상당수가 토지와 비주거 자산에 집중된 데다 주거시설도 서울 아파트보다 지방·수도권 비아파트와 기타 주거시설 비중이 높은 상황이다.

여 수석애널리스트는 "신규 PF가 우량 자산 중심으로 취급되면서 포트폴리오의 평균적인 질은 개선됐다"면서도 "기존 부실 사업장의 정리가 지연되면서 PF 포트폴리오 내 양극화는 심화됐다"고 설명했다.