[딜사이트 최지혜 기자] 롯데건설이 프로젝트샬롯 만기를 앞두고 도봉 롯데캐슬 골든파크의 프로젝트파이낸싱(PF) 구조를 재편했다. 샬롯펀드에 편입된 사모사채를 담보대출과 일반대출, 전자단기사채로 전환하면서 PF 우발채무를 줄이고 내년 3월 리파이낸싱에 대비하는 모습이다.

11일 업계에 따르면 롯데건설은 도봉 롯데캐슬 골든파크와 관련해 프로젝트샬롯이 보유한 사모사채 1200억원을 최근 대출과 전단채로 전환했다. 프로젝트샬롯은 롯데건설의 PF 유동성 부담을 낮추기 위해 롯데그룹 계열사와 금융기관이 참여해 조성한 펀드로 내년 3월 만기가 도래한다.

재구조화 대상 가운데 360억원은 준공된 사업장을 기초로 한 담보대출로 전환됐다. 사업장 자체 담보가치를 기반으로 자금을 조달하면서 해당 금액은 롯데건설의 PF 우발채무에서 제외됐다.

나머지 840억원은 일반대출 690억원과 전단채 150억원으로 재편됐다. 지난달 말 발행된 150억원 규모 전단채는 시행사에 신규 자금을 투입하기 위한 조달이 아니라 기존 샬롯펀드 사모사채를 대체하는 성격이다. 전단채 발행과 동시에 기존 사모사채 잔액도 같은 금액만큼 감소했다.

전단채의 기초자산은 도봉 롯데캐슬 골든파크 시행사에 대한 후순위 대출채권이다. 만기는 오는 10월30일이며 롯데건설이 자금보충 의무를 제공한다. 롯데건설이 자금보충 의무를 이행하지 않으면 시행사의 대출채무를 중첩적으로 인수하는 구조다.

사업장 전체 PF 규모도 줄어들고 있다. 시행사는 사업 추진 과정에서 2107억원의 PF 대출을 실행했지만 지속적인 상환을 거쳐 현재 잔액을 1300억원대로 줄었다. 이번 재구조화는 차입 총액을 늘리는 대신 기존 사모사채의 조달 형태와 신용보강 구조를 바꾸는 데 초점을 맞췄다.

도봉 롯데캐슬 골든파크는 서울 도봉구 방학동 옛 롯데마트 빅마켓 부지에 조성된 장기민간임대주택이다. 지하 4층~지상 23층, 2개동, 공동주택 282가구와 상업시설로 구성됐으며 지난해 7월 입주를 시작했다. 준공과 입주를 마치면서 공사 중인 사업장보다 담보대출 전환이 용이해진 상태다.

이번 재구조화는 롯데건설이 샬롯펀드 만기에 대비해 추진하는 PF 감축 작업의 연장선이다. 프로젝트샬롯은 2024년 롯데건설의 PF 유동화증권을 인수하기 위해 2조3000억원 규모로 조성됐다. 이후 사업장별 본PF 전환과 대출 상환을 거치며 샬롯펀드 잔액은 올해 상반기말 1조2000억원 수준으로 줄었다.

롯데건설은 내년 3월 만기까지 사업장별 상환과 리파이낸싱을 이어갈 계획이다. 도봉 롯데캐슬 골든파크처럼 준공된 사업장은 자산을 담보로 기존 계열 지원성 자금을 금융권 대출로 교체할 수 있어 샬롯펀드 잔액과 PF 우발채무를 동시에 줄이는 역할을 할 전망이다.

롯데건설 관계자는 “이번 150억원 규모 전단채 발행은 매각대금 유입 지연 등에 따른 추가 자금조달이 아니다”며 “샬롯펀드 만기에 앞서 원활한 리파이낸싱을 위해 기존 사모사채를 일반대출과 담보대출, 전단채로 전환한 것으로 이 과정에서 도봉 롯데캐슬 골든파크의 대출구조 일부를 조정했다”고 말했다.