[딜사이트 배지원 기자] 새서울레저가 3000억원이 넘는 입회보증금 반환 의무를 안고 있는 가운데 신규 리조트 '설해수림'은 등기제 회원권만 판매 중인 것으로 확인됐다. 자금 조달 측면에서 신규 회원의 입회예수금 의존도가 큰 만큼, 등기제 회원권만 판매하는 배경에 관심이 쏠린다.

기존 반환형 회원권과 달리 등기제는 회원이 자금을 회수하려면 거래소를 통해 직접 매수자를 찾아 매각해야 한다. 회사가 만기 보증금을 반환하는 방식이 아닌 만큼, 회원권의 환금성은 향후 거래시장의 상황에 좌우될 수 밖에 없다.

특히 반환형 회원권을 선택할 수 없다는 점에서 자금 회수의 안정성을 중시하는 소비자에게는 불리하다는 지적이 나온다. 회사로서는 만기 반환 부담을 덜 수 있지만, 회원 입장에서는 수억원을 들여 취득한 회원권을 처분하지 못할 경우 자금이 장기간 묶일 위험을 고스란히 떠안는 구조라서다.

새서울레저는 강원도 양양에서 운영 중인 설해원에 이어 신규 리조트 설해수림을 개발해 오픈을 앞두고 있다. 최근 설해수림은 선행하우스를 개관하고, 만기형(환급형) 상품 없이 1/n 구좌 지분 등기 방식으로만 회원권을 판매하고 있다.

새서울레저의 2025년 감사보고서에 따르면 지난해 말 기준 입회보증금 잔액은 총 3185억5000만원이다. 이 중 1년 이내 반환 의무가 발생할 수 있는 유동성 입회보증금은 96억9000만원이다.

지난해 회원들에게 반환한 입회금과 예수금은 약 115억4000만원에 달하며, 신규 회원권 판매 등에 따른 입회예수금 유입액은 661억4000만원으로 집계됐다.

입회보증금은 회원권 계약에 따라 일정 기간이 지난 뒤 회원에게 돌려줘야 하는 자금이다. 회사 입장에서는 장기간 활용할 수 있는 자금원이지만, 만기가 도래하면 반환 재원을 마련해야 하는 부채이기도 하다.

하지만 현재 새서울레저의 현금흐름은 넉넉한 상황이 아니다. 지난해 매출액은 1474억1000만원, 영업이익은 238억3000만원을 각각 기록했다. 반면 영업활동현금흐름은 67억1000만원의 순유출을 나타냈다. 2024년에 이어 2년 연속 현금 유출이 발생했다.

지난해 말 기준 현금및현금성자산과 단기금융상품은 각각 52억3000만원, 64억8000만원이다. 유동성 입회보증금(96억9000만원)보다 많은 금액이지만, 향후 영업 및 투자 관련 자금 수요 등을 고려하면 현금성자산과 단기금융상품을 전액 입회보증금 반환에 투입할 수 있는 재원이라 하긴 어렵다. 기존 반환형 회원권이 상당한 규모로 남아 있는 만큼 새서울레저는 향후 만기 도래에 따른 자금 수요 부담을 안고 있는 셈이다.

일각에서 설해수림이 등기제 회원권을 분양하는 것도 이와 무관치 않다는 해석도 나온다. 회원권 거래소에 따르면 설해수림은 등기제 회원권만 판매하고 있으며, 회원이 보유 권리를 처분하려면 거래소 등을 통해 직접 매수자를 찾아 매각해야 한다.

반환형 회원권은 계약상 반환 요건을 충족하면 회사에 입회보증금 반환을 청구할 수 있는 반면, 등기제 회원권은 부동산 소유권을 기반으로 거래되는 구조다. 따라서 회원이 자금을 회수하는 시점과 금액은 매수자 확보 여부와 실제 거래가격에 영향을 받게 된다.

기존 설해원 회원권 거래 과정에서도 환금성이 떨어진다는 평가가 나온다. 한 회원권 거래소 관계자는 "설해원 회원권의 예약이 쉽지 않은 데다, 명의개서도 1개월 이상 소요돼 매매하는 과정이 순조롭지 않다"며 "프리미엄이 있을 때도 매도 시 환금성이 떨어지는 곳 중 하나"라고 말했다.

새서울레저 측은 설해수림의 완공을 앞두고 회원권 분양이 아직 진행되고 있다고 밝혔다. 컨시어지팀 관계자는 "8월 기준 약 80%의 회원권이 분양 완료된 상태"라고 전했다.

한편, 이러한 회원권의 차이는 회사와 회원이 부담하는 위험의 성격에도 영향을 미친다. 반환형에서는 회사가 계약에 따른 보증금 반환 의무를 부담하지만, 등기제는 회원이 보유 권리를 처분하는 과정에서 매각 지연이나 가격 변동 위험을 감수해야 하기 때문이다.

업계 관계자는 "반환형과 등기제 회원권의 구조적 차이가 설해수림 회원권의 거래 부진이나 회원 피해를 의미하는 것은 아니다"라며 "실제 환금성은 회원권의 수요와 공급, 거래 조건 등에 따라 달라질 수 있다"고 말했다.

새서울레저가 설해수림에서 등기제 분양 방식을 채택한 구체적 배경은 확인되지 않았다. 설해수림 회원권의 분양가는 1억8500만원부터 최고 20억원에 이른다. 고가의 회원권인 만큼 회원이 보유 권리를 처분할 때 매수자를 확보할 수 있는지, 어느 가격에 거래가 성사되는 지 여부가 자금 회수의 주요 변수가 될 것으로 보인다.

딜사이트는 새서울레저 측에 등기제 분양 방식을 채택한 배경과 만기 회원권 상환 방법 등에 대해 문의했으나, 답변을 받지 못 했다.