[딜사이트 최지혜 기자] 김포한강신도시 엘코어 오피스텔 개발사업의 후순위 대출이 원금 대부분을 회수하지 못한 채 정리됐다. IBK투자증권이 트랜치C 대출채권을 처분하면서 중순위 대주인 한국투자증권이 다음 손실흡수 구간으로 올라왔다. 한국투자증권은 트랜치B 140억원의 만기를 1년 연장하고 자금보충과 대출채권 매입 의무를 부담하며 사업 정상화를 기다리는 구조다.

3일 금융투자업계에 따르면 IBK투자증권은 최근 원금 70억원의 김포 엘코어 트랜치C 대출채권을 시행사 탑플랜에 1억6000만원을 받고 양도했다. 채권이 채무자인 탑플랜에 넘어가면서 대출은 소멸했다.

원금 대비 회수율은 2.3%다. IBK투자증권은 원금 기준 68억4000만원을 회수하지 못한 채 대주단에서 나왔다. 후순위 대출 원금의 대부분을 포기하고 엑시트한 셈이다. 눈여겨 볼 점은 IBK투자증권이 대출채권을 NPL(부실채권) 전문 투자사가 아닌 채무자인 시행사에 직접 헐값으로 매각한 부분이다. IBK투자증권은 손실을 확정 짓고 부실 리스크를 털어낸 반면, 시행사 입장에서는 70억원에 달하던 후순위 빚을 단돈 1억6000만원에 사실상 전액 탕감받으면서 사업장 정리 및 대환을 위한 최소한의 숨통을 튼 셈이다

트랜치C 손실이 현실화하면서 다음 회수 위험은 중순위 대출로 이동했다. 김포 엘코어 PF는 ▲선순위 트랜치A 600억원 ▲ 중순위 트랜치B 140억원 ▲ 후순위 트랜치C 70억원 등 총 810억원 한도로 조성됐다. 트랜치B는 한국투자증권, 트랜치C는 IBK투자증권이 각각 대주단을 맡고 있다. 트랜치A의 경우 다수의 금융사가 대주단으로 구성돼 있다.

트랜치C 소멸로 전체 PF 원리금 부담은 줄었다. 다만 후순위 회수율이 2.3%에 그쳤다는 점은 사업장의 현금창출력과 담보 회수 여력이 당초 계획을 밑돌고 있다는 신호로 읽힌다. 이에 선순위 대주단이 우선 상환받은 뒤 추가 회수금이 부족하게 될 경우 중순위 대주인 한국투자증권이 손실을 흡수하게 된다.

한국투자증권의 금융부담은 이미 일부 현실화했다. 지난달 27일 트랜치B를 기초로 발행한 제19회 ABSTB가 만기를 맞았지만 시행사의 상환은 이뤄지지 않았다.

이에 한국투자증권은 자금보충을 실행해 기존 ABSTB를 상환한 뒤 이튿날 140억원 규모의 제20회 ABSTB를 발행해 자금보충금을 회수했다. 이를 통해 회수 시점을 내년 8월27일까지 1년 미룬 상태다. 신규 ABSTB 발행으로 한국투자증권에 투입금은 돌아왔지만 사업수익을 통한 엑시트는 다시 미뤄진 것이다.

결국 한국투자증권의 이번 자금보충과 ABSTB 차환은 근본적인 부실 해결이 아닌 '1년짜리 시간 벌기'에 불과하다는 지적이다. 앞으로 1년 내에 분양 대금이 원활히 유입되지 않거나 차환 발행이 중단될 경우, 한국투자증권은 트랜치B 140억원 전액을 자체 자금으로 떠안아 대손상각(손실 처리)해야 하는 리스크를 안고 있다.

한국투자증권의 신용보강 범위도 커졌다. 한국투자증권은 트랜치B와 관련해 140억원 한도의 대출채권 매입과 자금보충, 사모사채 인수 의무를 제공하고 있다. 대출이자가 만기에 후급되는 데 따른 ABSTB 할인이자와 유동화비용 부족분에도 유동성 자금을 지원하기로 했다. 이는 ABSTB 차환이 중단되거나 상환재원이 부족해지면 한국투자증권이 트랜치B 대출채권을 직접 떠안을 수 있는 구조다.

사업장은 경기도 김포시 구래동 6881-1·2 일원에 들어선 김포한강신도시 엘코어다. 지하 5층~지상 16층, 오피스텔 270실과 근린생활시설로 구성됐다. 탑플랜이 시행을 맡고 신한자산신탁이 관리형토지신탁 수탁자, 동우건설이 시공사로 참여했다. 엘코어는 지난해 5월16일 사용승인을 받았다.

엘코어는 준공 이후 시공사 리스크와 분양 침체가 겹쳤다. 시공사인 동우건설이 지난해 9월 회생절차 개시를 신청하면서 PF 대출의 기한이익이 상실됐고, 대주단은 같은 해 10월 합의서를 체결해 가까스로 기한이익을 부활시켰다.

다만 지난해 5월 사용승인 이후 시행사가 분양 대신 임대를 통한 자금 회수로 사업 방향을 전환하면서 PF 대출 상환도 장기화하고 있다. 임대수익을 기반으로 대출금을 회수하는 구조인 만큼 준공 후에도 PF 대출 만기를 연장하며 상환 재원을 확보하고 있다.

한국투자증권 관계자는 “현재 트랜치B에 참여 하고 있으며 트랜치별 대주단 현황은 대주단 측에서 공개를 원하지 않고 있다”고 설명했다.