[딜사이트 구예림 기자] 정부가 부동산 시장 안정을 위해 투기적 대출 수요에 대한 규제는 강화하면서, 주택 공급과 실수요자에 대한 금융지원은 확대한다. 수도권·규제지역에서 주택을 보유하고도 한 번도 실거주하지 않은 '비거주 1주택자'의 전세대출을 제한하되, 불가피한 비거주자와 일시적 소득 감소 차주 등에는 예외를 적용하기로 했다. 청년 실수요자에 대한 금융지원과 주택 공급을 위한 프로젝트파이낸싱(PF) 지원도 확대하며 투기 수요 억제와 실수요 지원을 병행한다는 방침이다.

금융위원회는 13일 ‘부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’을 발표하며 이번 대책의 세부 적용 기준과 예외 사례를 공개했다. 정부는 지난해 6·27 대책 이후 '투기적 대출수요 차단'이라는 관리 기조를 유지해왔지만, 수도권을 중심으로 주택가격 상승 기대가 이어지는 등 불안 요인이 여전해 추가 대책을 마련했다는 설명이다.

이번 대책은 투기 수요에 대한 관리는 강화하는 대신, 주택 공급과 청년 등 실수요자에 대해서는 '핀셋형 지원'을 확대하는 것이 골자다. 공급 측면에서는 PF 보증과 자금지원을 늘리고, 수요 측면에서는 투기성 대출을 차단해 실수요자의 금융 애로를 최소화한다는 취지다.

대표적인 규제 대상은 수도권·규제지역 내 ‘비거주 1주택자’다. 다만 정부는 실거주 여부를 획일적으로 적용하지 않기로 했다. 본인이나 배우자가 보유 주택에 하루라도 실거주한 경우에는 규제 대상에서 제외한다. 이에 따라 보유 주택에 살다가 직장 이전이나 부모 봉양 등의 사유로 다른 곳에 거주하게 된 경우에는 규제가 적용되지 않는다.

한 번도 실거주하지 못했더라도 불가피한 사정이 인정되면 전세대출 신규 취급이나 만기 연장을 예외적으로 허용한다. 법적 의무에 따라 향후 실거주가 예정돼 있거나 세입자가 있는 주택을 매입해 기존 임대차계약 종료 전까지 입주하지 못하는 경우 등이 대표적이다. 임대인의 보증금 미반환으로 전세대출 상환이 어려운 경우, 임대차계약 종료에 따라 퇴거할 예정이지만 일정 조정 과정에서 대출 연장이 필요한 경우에도 예외를 두기로 했다.

수도권·규제지역 아파트 가운데 규제 적용에서 제외되는 주택도 별도로 정했다. 이미 매도계약이 체결된 주택과 어린이집, 준공 후 미분양 주택을 최초로 매입한 경우, 민간건설임대주택, 상속이나 채권보전을 위한 경매 참가 등으로 불가피하게 취득한 주택 등이 해당한다. 행정안전부 장관이 고시하는 일정 요건의 인구감소지역 소재 주택과 문화재도 예외 대상이다.

특히 고위험 주택담보대출에 대한 자본규제가 강화된다. 강화된 위험가중치(RW)는 신규 대출뿐 아니라 기존 대출 잔액에도 적용할 예정이다. 다만 유형별 세부 적용 범위는 영향 분석을 거쳐 올해 4분기 중 확정한다.

총부채원리금상환비율(DSR) 산정 과정에서 일시적으로 소득이 감소한 차주에 대해서는 보완책을 마련한다. 육아휴직 등으로 소득이 일시적으로 줄어든 경우 과거 소득 감소가 현재 대출한도의 급격한 축소로 이어지지 않도록 별도의 심사 기준을 마련할 방침이다. 구체적인 기준은 향후 금융권 세부 가이드라인을 통해 제시한다.

반대로 주택 공급을 위한 금융지원은 대폭 확대한다. 정부는 부동산 PF 보증 및 자금지원 규모를 기존 26조3000억원에서 47조8000억원+a로 늘린다. 사업성이 양호한 정상 사업장에는 PF 보증을 올해 23조원, 내년 33조원 집중 공급해 신속한 착공과 공사 진행을 뒷받침한다.

공사가 중단된 부실 사업장에는 캠코 PF 정상화펀드 3조원을 마중물로 은행·보험권 신디케이트론 5조원, 금융업권 자체펀드 10조원을 연계해 사업 재개를 지원한다. 주거사업장에 대한 자기자본비율 규제 도입도 2년간 유예하고 정비사업과 임대사업자 관련 대출규제를 합리화하는 등 공급 확대를 위한 제도 개선도 병행한다.

청년 실수요자를 위한 지원도 확대한다. 금융당국은 생애 최초로 4억원 이하의 비이파트를 구입하는 청년을 대상으로 '청년미래보금자리론'을 출시한다. 정부는 전월세 비용이 부담스러운 1인 가구와 사회초년생 등이 '월세 수준의 원리금' 부담으로 합리적인 가격의 주택을 구입할 수 있도록 하는 데 상품의 목적이 있다고 설명했다. 청년미래보금자리론 이용 이후 결혼이나 출산 등 생애주기 변화로 새로운 주택을 마련할 때도 생애최초 주택담보인정비율(LTV) 우대혜택은 유지한다.

아파트 구입을 원하는 청년은 기존 보금자리론이나 디딤돌대출 등을 이용할 수 있다. 정부는 향후 상품 운영 경과와 주택시장 상황을 살펴 청년미래보금자리론 지원 대상을 아파트까지 확대하는 방안도 검토할 계획이다.

금리는 일반 보금자리론보다 상당폭 낮추는 방안을 검토하고 있다. 금융위는 기본 우대에 지방·저소득·신생아 추가 우대 등을 더해 일반 보금자리론 대비 약 2%포인트(p) 낮은 수준을 잠정적으로 제시했다. 다만 구체적인 금리는 2027년도 예산안 등이 확정된 이후 발표할 예정이다.