[딜사이트 김정은 기자] 정부의 '8·3 부동산 세제 개편안'을 두고 시민들과 전문가들이 전월세 시장 불안과 공급 위축을 초래할 수 있다는 우려를 쏟아냈다. 공급 확대를 위해서는 세금 강화보다 민간 임대시장의 역할을 인정하고 재개발·재건축 등 다양한 공급 정책을 함께 추진해야 한다는 지적도 이어졌다.

서울시는 6일 서울시청에서 오세훈 서울시장이 주관한 '부동산 정상화를 위한 시민 대토론회'를 개최했다. 이날 토론회에는 학계와 부동산업계 전문가, 공인중개사, 부동산 플랫폼 관계자, 유튜브 크리에이터 등 50여 명이 참석해 정부의 부동산 정책과 시장 안정 방안을 논의했다.

토론회에서는 지난 3일 발표된 정부의 '8·3 부동산 세제 개편안'을 중심으로 ▲세제 개편이 주택시장에 미칠 영향 ▲전월세 시장 변화 ▲주택 공급 확대 방안 등을 놓고 의견을 나눴다.

◆ "세금 강화가 시장 안정으로 이어지지 않는다"…세제 개편 비판 집중

참석자들은 이번 세제 개편이 다주택자와 비거주 주택 보유자에 대한 과세 강화에 초점을 맞췄지만, 실제 부담은 전월세 시장과 무주택 실수요자에게 전가될 가능성이 크다고 우려했다. 초고가 주택에 대한 세금 강화만으로는 시장 안정 효과를 기대하기 어렵고, 오히려 임대시장 위축과 전월세 불안을 키울 수 있다는 지적이다. 공급 확대와 민간 임대시장 활성화가 병행돼야 한다는 데 참석자들의 공감대가 형성됐다.

최왕규 언더스탠딩 크리에이터 겸 세무사는 장기보유특별공제 축소를 대표적인 문제로 꼽았다. 그는 정부가 임대주택 보유자에 대한 세제 혜택을 단계적으로 축소하고 장기보유특별공제도 축소·폐지하는 방향을 제시한 만큼, 임대주택 공급 감소로 이어질 가능성이 있다고 지적했다.

이창무 서울시 총괄건축가 겸 한양대 도시공학과 교수는 "이번 세제 개편은 전월세 세입자에 대한 배려 없이 다주택자 과세에만 초점을 맞춘 정책"이라고 비판했다. 그는 "이번 세제 개편의 영향이 결국 가장 크게 미치는 곳은 전월세 시장"이라며 "서울은 절반 이상이 임차인인 도시인 만큼 임대주택 공급을 담당하는 비거주 주택 보유자를 모두 투기 대상으로만 볼 것이 아니라 시장에서 수행하는 역할도 함께 고려해야 한다"고 말했다.

노희천 숭실대 회계학과 교수는 조세 중립성과 이중과세 문제도 제기했다. 그는 "거주 여부를 기준으로 세금을 차등 적용하는 과정에서 행정 부담이 커질 수 있는 데다, 고가주택이나 비거주 1주택에 대한 세금 강화가 세입자의 주거 불안을 악화시키지 않도록 신중한 접근이 필요하다"고 말했다. 이어 정부가 의도하지 않은 역효과를 최소화할 수 있도록 세제 보완책도 함께 검토해야 한다고 강조했다.

◆ 청년·공인중개사가 전한 현장…"매물 줄고 불안 커져"

토론회에서는 세제 개편 논의에 그치지 않고 현장에서 체감하는 전월세 시장 변화와 청년들의 주거 불안도 주요 화두로 떠올랐다. 청년과 공인중개사 등 참석자들은 전세 매물 감소와 거래 위축을 이미 실감하고 있다고 입을 모았다.

최근 취업해 서울에서 집을 구한 청년 김민정 씨는 "지방에서 올해 6월 서울로 올라와 집을 구하는 과정에서 전세 매물이 매우 부족해 선택의 폭이 거의 없었고, 대출 여건도 까다로워 결국 전세 대신 월세를 선택할 수밖에 없었다"고 말했다.

이어 "최근 세제 개편으로 임대인이 실거주를 선택할 경우 다시 집을 구해야 할 수도 있다는 점이 가장 불안하다"며 "청년들이 주거 걱정 없이 안정적으로 생활하며 커리어를 쌓을 수 있도록 실효성 있는 주거 지원과 정책 보완이 필요하다"고 했다.

서울 송파구 잠실에서 공인중개업을 하는 박준 잠실박사공인중개사사무소 대표는 "고가주택을 제외한 32억원 이하 주택으로 수요가 몰리고 있지만 주택 소유주와 매수인 모두 관망세로 돌아서면서 공인중개사들은 7월 초부터 사실상 개점휴업 상태"라고 말했다.

그러면서 "임차인들은 들어갈 집은 없고 전셋값은 계속 오르면서 결국 외곽으로 밀려나는 상황"이라며 "앞으로 은마아파트와 잠실주공5단지 등 대규모 재건축 단지의 이주가 시작되면 1만5000~1만7000명이 한꺼번에 전세를 구해야 하는 만큼 전세대란 가능성도 충분하다"고 우려했다.

◆ "공급 없이는 시장 안정도 없다"…재건축·민간임대 활성화 한목소리

참석자들은 시장 안정을 위해서는 세제 강화만으로는 한계가 있으며 결국 공급 확대가 병행돼야 한다고 입을 모았다. 특히 재개발·재건축 활성화와 민간 임대주택 공급 기반을 강화하는 제도 개선이 함께 추진돼야 전월세 시장과 매매시장을 동시에 안정시킬 수 있다고 강조했다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 서울 주거 문제의 본질은 아파트 공급 부족이라고 진단했다. 그는 "KB부동산 통계를 보면 서울 아파트 평균 매매가격은 16억원에 육박하지만 연립주택과 빌라 평균 가격은 3억원대 중반에 머물고 있다"며 "수요가 집중되는 것은 결국 아파트인 만큼 재건축·재개발 등 정비사업을 활성화해 공급을 늘리는 것이 가장 근본적인 해법"이라고 말했다.

조강태 맹그로브 대표는 민간 임대주택 활성화를 위한 정책 전환도 필요하다고 강조했다. 그는 "우리나라는 민간 임대주택에 대한 명확한 정책 목표와 제도적 예측 가능성이 부족하고 규제만 많은 것이 가장 큰 문제"라며 "기업이 안정적으로 임대주택을 공급할 수 있도록 법·세제·금융 지원 체계를 명확히 마련해야 한다"고 말했다.

이어 "수요는 충분하고 공급 여건도 갖춰져 있는 만큼 제도만 정비된다면 민간에서도 즉각적인 공급 확대가 가능하다"며 "시장 기능을 살리는 방향으로 정책이 전환될 필요가 있다"고 덧붙였다.