[딜사이트 배지원 기자] 정부가 '8·3 세제개편안'을 통해 부동산 세제의 중심축을 '보유'에서 '거주'로 전면 전환한다. 종합부동산세는 과세 기준을 주택 수에서 보유 주택의 합산 가액으로 바꾸고, 초고가 주택에 대한 세율을 높인다. 장기보유특별공제 역시 보유기간보다 실제 거주 여부를 중심으로 개편해 실거주자는 우대하고 비거주 및 초고가 주택 보유자의 세 부담은 크게 늘어날 전망이다.

4일 재정경제부에 따르면 정부는 전일 종부세율을 단계적으로 올리고 비거주 혜택을 줄이는 내용의 ‘2026년 세제개편안’을 발표했다.그동안 '똘똘한 한 채' 현상을 부추겼다는 지적을 받은 세제를 손질해 초고가 주택 보유에 대한 과세를 강화하고, 실거주 목적의 1주택자는 보호하겠다는 취지다. 종합부동산세 부과체계를 주택 수 중심에서 보유 주택의 합산가액 중심으로 개편한다는 점드 큰 변화다.

종부세 기본공제도 실거주 여부에 따라 차등 적용한다. 거주용 1주택자의 기본공제액은 현행 12억원에서 14억원으로 확대한다. 반면 비거주 1주택자의 기본공제는 12억원에서 9억원으로 축소한다. 다주택자는 보유 주택의 합산가액에 따라 기본공제를 차등 적용해 공제 폭을 줄인다. 비거주 목적이거나 보유 주택 가치가 높을수록 세 부담이 커지는 구조다.

공정시장가액비율도 현행 60%에서 최대 80%까지 상향한다. 실거주자는 기본공제를 확대하는 대신 비거주자는 공제를 축소해 실제 세 부담 차이를 더욱 벌린다. 전세를 끼고 주택을 매입하는 이른바 '갭투자' 등 투자 목적 보유에 대한 세제 혜택을 줄이려는 의도가 담겼다.

세율도 초고가 주택을 중심으로 오른다. 과세표준 6억~12억원(시가 약 32억2000만~44억5000만원) 구간은 1·2주택자와 다주택자 모두 현행 1%에서 1.3%로 인상된다. 과세표준 12억~25억원(시가 약 44억5000만~71억원) 구간의 1·2주택자 세율은 현행 1.3%에서 내년 1.5%, 2028년에는 2%까지 올라 다주택자와 동일한 세율을 적용받는다. 과세표준 25억원 초과 구간 역시 단계적으로 인상돼 2028년에는 다주택자와 같은 세율이 적용된다.

이에 따라 시가 20억~40억원 수준의 주택은 종부세 부담이 현재와 비슷하거나 일부 감소하는 사례가 있는 반면, 시가 40억원 이상 초고가 주택은 세율 인상 영향으로 세 부담이 크게 늘어날 것으로 예상된다. 서울 마포·용산·성동 등 선호지역의 실거주 1주택자는 상대적으로 영향이 제한적이지만, 같은 주택이라도 실제 거주하지 않을 경우 세 부담은 크게 증가할 전망이다.

양도소득세 체계도 거주 중심으로 바뀐다. 정부는 장기보유특별공제에서 보유공제를 축소하고 거주공제를 확대하는 방향으로 제도를 개편한다. 현재는 1세대 1주택자가 보유공제 연 4%(최대 40%)와 거주공제 연 4%(최대 40%)를 적용받아 최대 80%까지 공제받을 수 있다.

2028년에는 거주공제를 연 6%, 보유공제를 연 2%로 조정하고, 2029년부터는 보유공제를 폐지해 거주공제만 연 8%(최대 80%)를 인정한다. 동시에 장기보유특별공제 금액에는 상한선을 둔다. 현재는 공제금액 제한이 없지만 2028년부터는 최대 20억원, 2029년부터는 10억원까지만 공제를 허용한다. 기본공제 12억원은 유지된다.

이 같은 개편으로 초고가 주택의 양도세 부담은 크게 늘어난다. 양도차익이 약 32억원(2028년), 22억원(2029년)을 넘는 경우 공제 한도 적용으로 세 부담이 급증할 수 있다. 예를 들어 12억원에 취득한 주택을 32억원에 매도하고 10년 보유했지만 실제 거주는 2년에 그쳤다면 산출세액은 2027년 2억3600만원에서 2028년 3억2000만원, 2029년에는 4억500만원으로 증가한다. 또 25억원에 취득해 75억원에 매도한 주택을 10년간 보유·거주한 경우에도 공제 한도 신설 영향으로 양도세가 2027년 3억1600만원에서 2028년 9억2300만원, 2029년 13억7300만원까지 늘어난다.

다만 정부는 다주택자의 매물 출회를 유도하기 위해 조정대상지역 다주택자에 대한 양도세 중과는 2028년까지 한시적으로 완화하기로 했다. 다주택자가 보유 주택을 시장에 내놓을 수 있도록 퇴로를 열어주겠다는 취지다.

구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난달 30일 사전 브리핑에서 "집은 바잉(buying), 즉 사는 것이 아니라 리빙(living), 즉 사는 곳이라는 원칙 아래 거주 중심의 주택시장이 정착되도록 부동산 세제를 합리적으로 개편한다"며 "거주하지 않는 주택과 다주택은 기본공제 금액을 축소하는 등 과도한 혜택을 정상화해 과세 형평을 높이겠다"고 밝혔다.