[딜사이트 박성준 기자] SK디앤디가 대규모 자체개발사업인 구로 생각공장에서 중도금 대출 보증 부담을 일부 떠안았다. 준공 이후에도 수분양자 입주가 지연되면서 매출채권 회수와 차입금 상환 일정에 차질이 생긴 영향이다.

2일 SK디앤디에 따르면 구로 생각공장은 서울 구로구에 들어선 지식산업센터다. 총 연면적약 13만㎡에 지하 5층부터 지상 18층 규모다. 시공은 태영건설이 맡았으며 SK디앤디가 직접 개발한 대형 사업장이다. 2022년 7월 착공해 지난해 10월 준공했다. 올해 3월 말 기준 분양률은 84%로 외형상 양호한 수준이다.

다만 분양률과 별개로 입주 단계에서 리스크가 발생했다. 지식산업센터 시장의 임차수요가 약해진 데다 금융기관의 대출 심사도 까다로워지면서 수분양자들이 잔금 대출을 제때 조달하지 못한 것으로 풀이된다. 통상 수분양자는 준공 후 잔금대출을 일으켜 중도금 대출을 상환하고 입주 절차를 밟는다. 이 과정이 막히면 시행사의 매출채권 회수도 지연된다.

구로 생각공장은 80% 이상의 분양률에도 임차수요 부족과 금융기관 대출 제한 등으로 미입주 리스크가 현실화됐다. 이에 따라 매출채권 회수와 관련 차입금 상환, 우발채무 해소에 차질이 발생한 것으로 파악된다.

SK디앤디는 2023년 구로 생각공장 수분양자의 중도금 대출과 관련해 4319억원 규모의 채무보증을 제공했다. 당시 보증금액은 2021년 말 자기자본 대비 67.56% 수준이었다. 보증기간 종료일은 오는 26일이다.

올해 3월 말 기준 구로 생각공장 수분양자 중도금 대출 연대보증 잔액은 1699억원이다. 현재 SK디앤디는 중도금 관련 연대보증 차입금 일부에 대해 대위변제를 완료한 상태다. 수분양자가 중도금 대출을 상환하지 못하면서 보증을 선 시행사가 대신 갚은 셈이다.

실적에도 이러한 충격이 반영됐다. 구로 생각공장 관련 분양계약 취소 등으로 SK디앤디는 올해 1분기 약 400억원의 매출 환입을 인식했다. 이 영향으로 1분기 연결 기준 93억원의 영업손실을 기록했다. 별도 기준 영업손실은 115억원이다.

구로 생각공장 관련 재무 부담도 남아 있다. 올해 3월 말 기준 SK디앤디가 보유한 구로 생각공장 관련 매출채권과 미청구공사는 1149억원이다. 재고자산은 740억원, 관련 차입금은 666억원으로 집계됐다. 입주와 잔금 회수가 늦어질수록 운전자금 부담이 이어지는 구조다.

SK디앤디는 추가 대위변제가 발생할 경우 준공 후 미분양 담보대출을 증액해 대응할 것으로 전망된다. 현재 830억원 규모인 담보대출을 1650억원까지 늘리는 방안이 거론된다. 보유 자산을 활용해 단기 유동성 부담을 흡수하겠다는 구상이다.

다만 담보대출 증액은 시간은 벌 수 있어도 사업 리스크 자체를 없애는 해법은 아니다. 구로 생각공장의 실제 입주율과 잔금 회수가 뒷받침이 돼야 해결이 가능하다. 분양계약이 체결됐더라도 잔금 납부와 입주가 마무리되지 않으면 시행사 입장에서는 매출채권과 보증 부담이 동시에 남는다.

SK디앤디 관계자는 “입주율과 잔금 회수 현황은 계속 변동사항이 있어 확인하기 어렵다”며 “6월 26일 수분양자 중도금대출 관련 대위변제를 완료했다”고 말했다.

이어 “구로 생각공장 입주 정상화를 위한 방안에 대해 사업관계자와 논의 중”이라며 “상호 간 원만한 해결을 위해 최선의 노력을 다하고 있다”고 덧붙였다.