[딜사이트 박성준 기자] DS단석이 태영건설 워크아웃 여파로 멈춰 섰던 서울 서초구 반포동 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장을 사옥으로 되살렸다. 당시 공매로 나온 부지를 직접 낙찰받은 뒤 부동산 펀드로 매수인 지위를 넘기고 신사옥 확보에 나섰다. 최근 PF자금모집도 마무리 돼 향후 착공을 위한 준비만 남겨둔 상태다.

12일 업계에 따르면 블랙보드RE제2호일반사모부동산투자신탁은 최근 서울 서초구 반포동 59-3번지 외 2필지 업무시설 개발사업과 관련해 대주단과 총 1000억원 규모 대출약정을 체결했다.

블랙보드RE제2호일반사모부동산투자신탁은 DS단석의 사옥 개발을 위해 조성된 부동산 펀드다. 대출은 선순위 성격의 트렌치A 880억원과 후순위 성격의 트렌치B 120억원으로 구성됐다. 대출은 이달 2일 실행됐으며 만기는 2028년 6월 2일까지다.

이번 부지는 처음부터 DS단석 사옥 용도로 기획된 땅은 아니었다. 기존 시행사는 이스턴투자개발이 대주주로 있는 반포센트럴PFV였다.

반포센트럴PFV는 해당 부지에 지하 4층~지상 20층 규모의 도시형생활주택 72가구와 오피스텔 25실, 근린생활시설을 짓는 주거복합 개발사업을 추진했다. 2022년 착공에 들어갔고, 태영건설이 시공을 맡았다. 당시 과학기술인공제회와 KB증권 등 대주단이 2380억원 한도의 PF 대출을 제공했다.

하지만 2023년 말 태영건설이 워크아웃을 신청하면서 책임준공 이행 불확실성이 커졌고, 대주단은 기한이익상실(EOD)을 선언했다. 이후 공사는 2024년 3월 전면 중단됐다. 선순위 대주단은 공매를 통한 회수를 요구한 반면 후순위 대주단은 공매 시 손실이 불가피하다며 정상화를 주장했다. 대주단 간 입장이 엇갈리면서 사업장은 1년 넘게 표류했다.

결국 사업장은 공매 절차로 넘어갔다. 최초 최저입찰가는 3913억원으로 책정됐지만 기착공 구조물 처리 부담과 추가 개발비 리스크가 겹치며 유찰이 반복됐다. 회차가 거듭될수록 가격은 낮아졌고, 13회차에서 최저입찰가가 1144억원까지 내려간 끝에 DS단석이 올해 1분기 1160억원에 낙찰받았다. 감정가 1301억원을 밑도는 수준이다. 서울 강남권 핵심 입지의 부실 PF 사업장이 장기간 표류 끝에 새 주인을 찾은 것이다.

DS단석은 취득 목적을 신규 사옥 부지 확보로 밝혔다. 이후 개발을 추진하는 과정에서 부동산을 직접 소유하기 보단 펀드 개발 방식으로 바뀌었다. DS단석은 블랙보드RE제2호일반사모부동산투자신탁에 211억원을 출자해 지분 49.07%를 확보하고, 기존 토지매매계약상 매수인 지위는 펀드 신탁업자인 흥국생명보험에 이전했다. 여기에 추가로 PF 1000억원을 조달해 나머지 사업비를 맞췄다.

이 같은 구조를 통해 DS단석은 차입 부담을 펀드와 유동화 구조로 분산했다. DS단석이 1160억원 규모 부지를 회사 명의로 직접 보유하고 개발비까지 부담했다면 재무제표상 차입 부담이 한꺼번에 커질 수밖에 없다. 반면 펀드가 차주로 나서면 DS단석은 주요 출자자이자 향후 임차인으로 참여하면서 개발자금 조달 부담을 외부 금융구조로 나눌 수 있다.

다만 DS단석이 프로젝트에서 완전히 분리된 것은 아니다. DS단석은 대출 실행 이전에 준공 조건부 임차확약을 제출했다. 이는 준공 후 DS단석이 해당 업무시설을 사옥으로 사용할 계획임을 금융구조에 반영한 것이다. 대주단 입장에서는 준공 후 임차 수요를 확보해 사업의 안정성을 높인 셈이다.

사업 일정은 2028년 5월 착공, 2031년 5월 준공을 목표로 제시했다. 기존 주거복합 개발사업은 공정률 약 30% 수준에서 멈춰 있었다. 이에 구조물 처리와 인허가 변경 등을 향후 해결하고 착공에 나서야 한다.

DS단석 관계자는 "부지 개발의 전반적인 사항은 펀드 운용사인 블랙보드자산운용이 주도하고 있다"며 "DS단석은 업무 공간 확보와 인재 확보를 위한 투자 목적으로 해당 펀드에 참여한 것"이라고 설명했다.