[딜사이트 김호연 기자] 2000억원 규모의 브릿지론 만기가 다가오는 영동플라자 개발사업이 대출 만기를 연장하는 리파이낸싱을 다시 추진한다. 사업성이 저조할 것이란 전망에 본프로젝트파이낸싱(PF)대출 전환에 어려움이 있었지만 사업 부지의 입지조건 자체는 양호하다는 게 업계의 평가다. 다만 후순위 대주단 일부가 대출금 만기 상환을 요구하고 있어 이들을 설득하거나 새로운 대주단을 물색해야 한다.
24일 부동산업계에 따르면 영동플라자 개발사업을 진행 중인 삼양엘앤디는 오는 8월 25일 만기가 도래하는 총 2090억원 규모의 브릿지론 연장을 추진하고 있다. 삼양엘앤디가 제공 받은 대출은 지난해 말 기준 더베스트서초로부터 받은 선순위대출 2020억원과 더퍼스트하우스가 제공한 후순위대출 70억원으로 구성돼 있다.
영동플라자 개발사업은 서울특별시 서초구 서초동 1310-5 일원(대지면적 5500.2㎡)에 위치한 지상 3층 규모 상가 건물을 철거하고 지하 3층~지상 5층, 연면적 2만6282.8㎡ 규모의 상가를 신축하는 사업이다. 2021년 말 건축허가를 완료했고 지난해 11월 철거공사를 마쳤지만 시공사 선정 등의 절차가 남아 있다.
영동플라자 개발사업에 차입금을 제공한 더베스트서초와 더퍼스트하우스는 각각 대출금 조성을 위해 유동화증권을 발행하는 특수목적회사(SPC)로 추정된다. 더베스트서초의 선순위대출 관련 유동화증권을 인수한 대주단은 새마을금고(중앙회 및 지점 포함)와 유진저축은행, 신한캐피탈, 상상인플러스저축은행 등 50개 금융기관이다.
더퍼스트하우스의 대주단은 신한캐피탈과 상상인플러스저축은행 등 5개 금융기관으로 구성돼 있다. 신한캐피탈과 상상인플러스저축은행은 선순위와 후순위 대출 유동화증권을 모두 인수한 상태다.
영동플라자 개발사업은 사업부지가 서초구, 강남구에 인접한 만큼 최상의 입지조건을 자랑한다. 하지만 지상 5층 규모로 제시한 사업계획으로는 입지조건 대비 만족스러운 사업성을 기대하기 어렵다는 지적이 나오면서 본PF대출 전환에 어려움을 겪고 있다. 삼양엘앤디는 브릿지론 및 본PF대출 주관을 맡았던 이베스트투자증권을 상대로 소송을 진행 중이다.
소송의 쟁점은 본PF 전환 지연의 책임소재에 있다. 삼양엘앤디 측은 이베스트투자증권이 일시적인 저금리 기조로 금융권의 대출장벽이 낮아진 점을 이용해 공격적인 사업 추진을 부추겼다고 지적한다. 반면 이베스트투자증권은 애초에 열위한 사업성에 브릿지론 규모까지 늘어나면서(1500억원→2090억원) 본PF 전환이 어려워졌다고 맞선다. 브릿지론 상환을 위해선 높은 분양가 책정이 불가피한데 지상 5층 규모의 상가시설로 이를 감당하기엔 무리가 있다는 것이다.
소송과 별개로 기한이익상실(EOD) 가능성은 매우 낮다는 게 업계의 전망이다. 브릿지론 규모가 해당 부지 감정평가액의 절반에도 못 미치기 때문이다. 부동산업계 관계자는 "경일감정평가법인에서 진행한 감정평가에 따르면 영동플라자 개발사업 부지의 감정평가액은 4350억원으로 기존 차입금의 2배를 상회한다"며 "현재 EOD 가능성은 희박한 상황"이라고 말했다.
브릿지론 리파이낸싱 외에 부지를 입찰이나 공매 등으로 처분할 가능성 역시 낮다. 부지 가치가 높아졌고 현 소유주 삼양엘앤디 역시 부지 매각을 검토하고 있지 않아서다. 관건은 후순위 대주단 일부가 차입금 상환을 요구하고 있다는 것이다. 삼양엘앤디는 이들을 설득하거나 다른 대주단을 섭외해야 한다.
부동산업계 관계자는 "이종훈 삼양엘앤디 대표는 2750억원 아래로는 사업장을 매각할 생각이 없는 것으로 안다"며 "어떤 형태로든 개발을 마무리했을 때 얻을 수익을 감안하면 이자비용 등의 추가 지출은 감당 가능한 상황일 것"이라고 말했다.
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