[딜사이트 권녕찬 기자] 부동산 디벨로퍼 네오밸류가 서울 이태원역 인근에 '한남 W' 오피스 개발을 추진하고 있다. 이 곳의 개발 주체는 지난해 850억원의 규모의 PF(프로젝트파이낸싱) 대출약정을 체결했다. 또 전환사채(CB) 발행을 통해 160여억원의 자금도 추가로 조달했다.
14일 부동산 업계에 따르면 한남 W 오피스 개발 주체는 네오밸류한남PFV다. 2020년 11월 설립한 네오밸류한남PFV는 한 달 뒤인 12월 이태원역 주변 1270.8㎡(384.4평) 부지를 465억원에 매입했다.
지난해 말 기준 네오밸류한남PFV의 최대 주주는 지분 40.68%를 보유한 이지스한남전문투자형사모부동산투자신탁으로 이지스자산운용이 조성한 부동산 사모펀드다. 그 외 새한창업투자㈜가 33.07%, 네오밸류가 26.24%를 갖고 있다.
이지스자산운용과 네오밸류는 지난해 공동출자해 합작 개발 운용사(이지스네오밸류자산운용)를 설립하는 등 돈독한 파트너 관계를 맺고 있다. 새한창업투자는 그간 크래프톤, 쿠팡, 우아한형제들 등 다수의 유니콘 기업에 투자한 1세대 벤처캐피탈(VC)이다.
당초 네오밸류한남PFV 설립 초기엔 네오밸류가 최대 주주였으나 지난해 지분 일부를 넘긴 것으로 파악된다. 이에 따라 이지스한남사모펀드가 최대 주주로 올라선 상태다.
한남 W 오피스 개발 사업은 서울 용산구 한남동 736-9번지 일원에 지하 6층~지상 6층 규모의 업무시설 및 근린생활시설을 짓는 사업이다. 사업지는 6호선 이태원역에서 도보 5분 거리다. 지난해 6월 착공했으며 시공은 한신공영이 맡고 있다. 2023년 6월 준공 예정이다.
네오밸류한남PFV는 착공에 앞서 지난해 5월 850억원 규모의 PF 약정을 맺었다. 이 중 572억원을 한 달 뒤인 지난해 6월 인출했다. 트렌치A 447억원(이자율 연 3.7%), 트렌치B 125억원(연 5%)이다. 선순위 대주단에는 하나은행과 IBK캐피탈 등 14곳이 참여했으며 중순위에는 BNK캐피탈과 신한캐피탈 2곳이 들어가 있다. PF 대출 만기는 2023년 9월이다.
네오밸류한남PFV는 지난해 PF 대출과 동시에 CB도 발행했다. 사채권자는 이지스한남부동산사모펀드이며 발행 규모는 총 163억원이다. 사채 만기일은 24년 6월까지 3년이며 표면이자율은 연 8.65%다. 만기 3개월 전인 24년 3월부터 주식으로 전환할 수 있다.
금융투자업계 관계자는 "오피스, 상가 같은 건물은 PF대출을 많이 받을 수 있는 자산이 아니기 때문에 부족한 사업비를 보충하는 차원에서 추가로 자금을 조달한 것으로 보인다"며 "CB 발행으로 추후 지분을 넘겨주면 사업이익을 더 늘릴 수 있는 방식"이라고 말했다.
부동산업계 관계자는 "한남 W 오피스는 준공 전 새한창투에 3.3㎡당 1억원이 안 되는 가격에 선매각됐다"며 "부동산 가격이 급등하기 직전에 거래가 이뤄져 상대적으로 저렴한 편"이라고 설명했다.
네오밸류는 대우증권(현 미래에셋증권) 출신 손지호 대표가 2005년 창업한 디벨로퍼다. 분양으로 수익을 내는 전통적인 디벨로퍼와 달리 상업 시설을 100% 소유해 운영하며 차별화하는 시행업체다. 수원시 광교에 위치한 상업시설 '앨리웨이 광교' 등이 대표적이다. 상업시설을 비롯해 주상복합, 공유주거, 도심재생 프로젝트도 진행하고 있다.
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