[딜사이트 범찬희 기자] 한화리츠가 업계 최고 수준의 6%대 배당률 달성을 자신했다. 고점에 가까워진 금리가 계열사 자산들의 감정평가액을 떨어뜨림에 따라 자산 매입 부담이 줄어든 덕분이란 분석이다.

한화자산운용은 2일 기자간담회를 열고 자산의 첫 번째 리츠인 '한화위탁관리부동산투자회사(한화리츠)'의 본격적인 IPO(기업공개)에 착수했다. 한화리츠는 이달 안으로 기관투자자와 일반투자자를 대상으로 공모가 5000원에 2320만주를 발행해 총 1160억원을 조달한 뒤, 유가증권시장에 입성할 계획이다. 한화리츠는 2회(4월‧10월) 반기 배당을 통해 6.85%(5개년 평균)의 배당수익률을 투자자들에게 제공한다는 목표다.

박성순 한화자산운용 리츠사업본부장은 "한화리츠 상품을 준비 중이던 지난해 연말까지만 해도 은행에 가면 5%대의 예금을 받을 수 있는 시기였던 만큼 그 보다 높은 수익률을 투자자들에게 제공해야 했다"며 "이는 3.6~6.0%대를 형성하고 있는 오피스 자산 위주의 경쟁 리츠와 비교해도 높은 수준"이라고 말했다.

한화리츠가 예측한 배당 시나리오를 보면, 미국 연준발(發) 긴축 여파가 지속될 올해(3기‧4기)와 내년(5기‧6기)에는 6% 초반대의 배당률을 계획하고 있다. 유동성 축소 기조가 누그러질 2025년(7기‧8기)에는 6% 중반대로 상향한 뒤, 2026년(9기‧10기)과 2027년(11기‧12기)에 각각 7%, 8% 배당률을 제공한다는 목표다.

한화리츠가 고금리로 인해 자금조달 부담이 커진 가운데서도 업계 최상위권 수익률을 자신하는 배경에는 자산 매입 비용이 줄었다는 점이 자리잡고 있다. 금리 영향을 받아 부동산 자산의 감정평가액이 낮아졌고, 이는 대출 부담을 어느 정도 상쇄시키는 결과를 낳았다는 것이다. 리츠는 계열사 자산을 편입할 때 감정평가액을 기준으로 삼아 공정가치로 거래를 하게 돼 있다.

이는 부동산 매입 비용 대비 수익률을 뜻하는 캡레이트(Cap rate‧자본환원율)를 봐도 알 수 있다. 한화리츠의 핵심 자산인 한화손해보험 여의도사옥의 캡레이트는 4.9%로, 3.1%를 형성하고 있는 YBD(여의도 권역) 보다 1.5배 높다.

실제 한화손해보험 사옥은 유사한 컨디션을 띄는 오피스 대비 경쟁력 있는 가격으로 매입됐다. 한화손해보험 사옥은 지난해 11월, 3.3㎡당 2530억원에 거래됐다. 이보다 4개월여 일찍 딜(Deal)이 이뤄진 인근 '신한투자증권빌딩'(3020억원) 보다 490억원 저렴하다. 이는 저금리 기조 속에서 매매가 이뤄진 '오투타워'와 엇비슷한 금액이다. 기준금리가 0.5%에 불과했던 지난 2021년 4월 이지스자산운용은 삼성SRA자산운용에 3.3㎡당 2476억원에 매각했다.

한화손해보험을 제외한 나머지 한화생명보험 4개 자산(노원‧구리‧평촌‧중동)들의 경우 평균 캡레이트가 6.6%에 달한다. 이는 서울 3대 권역(여의도‧종로‧강남)의 1.4배에 달하는 수준이다. 자산별로 보면 ▲노원사옥 7.3% ▲구리사옥 6.6% ▲평촌사옥 6.5% ▲중동사옥 6.0% 순이다.

박 본부장은 "매력적인 가격에 자산을 편입한 것과 더불어 그룹 계열사, 대기업, 공공기관 등 5년 이상 장기 임차인을 보유하고 있다"며 "만기 분산 전략 등 다양한 리스크 헤지(Hedge 위험회피) 전략을 통해서도 한화리츠의 수익성 제고를 꾀하고자 한다"고 전했다.