[딜사이트 최지혜 기자] 마스턴투자운용이 기간이익상실(EOD)이 발생한 양주복합물류센터를 공매 물건으로 내놨다. 물류센터는 지난해 준공한 신축 자산으로 감정평가액은 1201억원이다. 공매는 감정가에서 시작하지만 유찰 시 682억원까지 가격을 낮추는 조건을 제시했다. 감정가를 고수하기보다 가격을 조정해 자산을 처분할 수 있도록 매각 조건을 마련한 모습이다.

5일 업계에 따르면 마스턴제171호양주피에프브이(PFV)의 수탁자인 한국투자부동산신탁은 이달 10일부터 23일까지 온비드를 통해 양주복합물류센터의 7회차 입찰을 진행할 예정이다. 물류센터 건물과 창고용지·도로 등 토지 6필지를 일괄 매각하는 방식이다.

회차별 최저입찰가(부가가치세 별도)는 토지·건물 합계 기준 ▲1회차 1201억원 ▲2회차 1087억원 ▲3회차 984억원 ▲4회차 890억원 ▲5회차 806억원 ▲6회차 729억원 ▲7회차 682억원이다. 마지막 회차 가격은 첫 회차보다 519억원, 43.2% 낮다.

공매 대상은 경기 양주시 남면 상수리 551-15 일원에 위치한 양주복합물류센터다. 지난해 1월 22일 사용승인을 받았으며 지하 1층~지상 4층 규모다. 경비실을 포함한 건물 면적은 4만4017㎡, 토지 면적은 도로를 포함해 3만193㎡다. 지하 저온창고와 지상 상온창고 등을 갖춘 복합물류시설로, 수도권제2순환고속도로 서양주IC와 국도 56호선 인근에 위치한다.

사업 주체는 마스턴제171호양주PFV다. 해당 부동산은 한국투자부동산신탁에 신탁됐고 지난해 메리츠증권 의뢰로 공매 목적의 감정평가가 진행됐다. 평가 기준일은 지난해 7월 30일로 사용승인 이후 약 6개월 만이다. 준공 초기부터 공매를 위한 자산가치 산정 절차를 밟았다는 의미다.

양주복합물류센터의 감정평가액은 1201억원 규모다. 하지만 이번 공매 조건은 첫 입찰을 감정가 수준에서 진행하되, 매수자를 확보하지 못하면 감정가의 56.8% 수준까지 가격을 낮추도록 했다. 아직 할인 매각이 확정된 것은 아니지만 공고안에는 감정가를 밑도는 가격에 처분할 여지가 담겼다.

임대차계약은 일부 확보한 상태다. 서울우유협동조합이 지하 1층과 지상 2층 일부를 임차한 상태로, 계약기간은 지난해 5월부터 2028년 4월까지다. 월 임대료는 평당 저온 구역 6만3000원, 상온 구역 3만8000원으로 책정됐다.

저온시설 일부를 상온 용도로 임대한 점도 특징이다. 저온창고로 사용할 수 있는 구역에 상온 임대료가 책정됐고, 감정평가에는 실제 계약보다 높은 평당 월 4만5000원의 임대료가 적용됐다. 평가상 수익가치에 현행 계약조건 외에 임대료 조정 가정이 반영된 것이다.

준공 첫해 순영업소득(NOI)이 약 54억원으로 추산됐다. 공실률 10%, 연간 임대료 상승률 2.5%, 무상임대 기간 1개월 등이 적용됐다.

매수인은 임대차보증금을 승계하고 명도 책임 등을 부담하는 조건이다. PFV가 별도로 소유한 상수리 543-3과 543-4 도로 2필지, 총 47㎡도 별도 협의 매수 대상으로 제시됐다. 낙찰자는 낙찰일로부터 5영업일 이내 계약을 체결하고, 계약일부터 60일 이내 잔금을 납부해야 한다.

마스턴투자운용 관계자는 “양주복합물류센터는 EOD 발생에 따라 이달 중 공매 입찰이 개시될 예정이며, 1회차 최저입찰가는 부가세 포함 약 1295억원"이라고 설명했다.