[딜사이트 최지혜 기자] 올해 상반기 국내 상업용 부동산 시장은 거래 위축이 이어졌지만 서울 도심 핵심 오피스는 예외였다. 투자자들이 불확실성이 큰 개발사업이나 밸류애드(Value-add) 자산보다 안정적인 임대수익을 확보할 수 있는 프라임 오피스로 눈을 돌리면서 거래를 이끌었다.

1일 딜사이트 자본시장 리그테이블에 따르면 올해 상반기 잔금 납입을 완료한 상업용부동산 거래액은 총 10조9316억원으로 집계됐다. 이는 지난해 상반기 17조1479억원보다 36.3% 감소한 규모다. 지난해 상반기 거래엔 LG에너지솔루션의 미국 얼티엄셀즈 제3공장 인수(2조8274억원)가 포함됐는데, 이를 제외하더라도 올해 거래 규모는 24.0% 감소한 것으로 나타났다.

거래는 줄었지만 서울 중심업무지구(CBD) 오피스는 꾸준히 손바뀜됐다. 특히 ▲서울스퀘어 ▲ 을지트윈타워 ▲에티버스타워 ▲순화동 이마트타워 등 CBD 핵심 오피스 거래액만 약 2조4573억원으로 올해 상반기 전체 거래액의 22.5%를 차지했다. 시장 전반이 위축된 상황에서도 거래 자금이 핵심 입지 오피스로 집중됐다는 의미다.

연초 시장 분위기를 바꾼 거래는 단연 서울스퀘어였다. 한국투자리얼에셋운용은 지난 2월 ARA코리아자산운용으로부터 서울역 앞 랜드마크 오피스인 서울스퀘어를 1조2856억원에 인수했다. 올해 상반기 유일한 1조원대 '메가딜' 거래이자 국내 오피스 자산의 투자수요를 가늠할 수 있는 상징적인 딜이다. 서울역과 직접 연결되는 입지, 장기 임차인 기반의 안정적인 현금흐름이 매각 포인트로 꼽혔다.

서울스퀘어 손바뀜 이후에도 CBD 프라임 오피스 거래는 이어졌다. 퍼시픽투자운용은 4월 KT투자운용이 보유하던 을지트윈타워를 6570억원에 매입했다. 을지트원타워는 을지로입구역 일대 핵심 업무권역에 위치한 프라임 오피스로 우량 임차인을 확보하고 있어 기관투자자의 선호가 높은 자산이다.

상장 리츠도 코어 오피스 확보 경쟁에 뛰어들었다. 한화리츠는 NH아문디자산운용이 보유하던 순화동 이마트타워를 3500억원에 편입했다. 이마트가 장기 임차인으로 입주한 자산인 만큼 안정적인 배당재원 확보가 가능하다는 판단이 반영됐다. 금리 인하 기대감이 커지는 가운데 리츠들이 우량 오피스를 선제적으로 확보하려는 움직임도 본격화하는 분위기다.

운용사 간 자산 교체도 활발했다. 코람코자산운용은 캡스톤자산운용으로부터 에티버스타워를 2647억원에 인수했다. 최근 운용사들이 펀드 만기와 포트폴리오 재편에 맞춰 자산을 매매하는 사례가 늘어나는 가운데 코어 오피스의 유동성이 유지된 모습이다.

CBD 외 권역에서도 우량한 오피스 거래가 이어졌다. NH투자증권은 6월 넷마블이 보유한 G타워(G-TOWER)를 7000억원에 인수하며 안정적인 임대수익이 기대되는 우량 오피스 확보에 나섰다. G타워는 G밸리 권역인 구로 디지털단지에 들어선 핵심 오리스 자산이다. 이처럼 투자자들의 관심이 핵심 업무권역을 넘어 우량 임차인을 확보한 대형 오피스로 확산되며 상반기 오피스 거래를 견인했다.