[딜사이트 박성준 기자] KT에스테이트의 총차입금이 1년여 만에 5000억원 이상 불어나며 1조2000억원에 육박했다. 마곡 오피스 매입과 성수 개발사업 출자, 호텔 개관에 따른 리스부채 인식이 복합적으로 작용한 결과다. 미래 가치를 위한 생산적 투자라곤 하지만, 순차입금의존도가 빠르게 올라서는 등 재무 레버리지가 가파르게 확대되고 있어 향후 금리변동과 자산가치 하락 국면에서의 대응 여력이 주목된다.

◆1년 만에 차입금 급증…순차입금의존도 32%로 상승

22일 KT에스테이트에 따르면 총차입금은 2024년말 6794억원에서 지난해말 1조1960억원으로 급증했다. 올해 3월말에는 1조1916억원으로 1조2000억원에 육박하는 수준이다. 순차입금도 같은 기간 5375억원에서 1조723억원으로 두배 가까이 불었다. 순차입금의존도는 20.5%에서 32.4%로 올라섰다.

순차입금의존도 32.4%는 부동산 업종 평균을 웃도는 수준으로, 자산 확대 속도에 비해 자기자본비율이 빠르게 희석되고 있음을 보여준다.

차입금 급증의 주된 배경은 마곡 오피스 투자다. KT에스테이트 자회사인 케이티투자운용이 운용하는 펀드가 지난해 2월 서울 강서구 마곡 르웨스트시티타워 2개동을 매입했고, KT에스테이트는 해당 펀드 수익증권에 1700억원을 투자했다. 직접투자금은 1700억원이지만 펀드가 보유한 자산과 차입금이 연결재무제표에 편입되면서 투자부동산은 지난해말 1조7128억원으로 전년(1조1696억원) 대비 46.4% 확대됐다.

성수 오피스 개발사업도 자금 소요를 늘리고 있다. KT에스테이트는 성수 오피스 개발 관련 권리 일체를 성수269개발프로젝트금융투자(PFV)에 양도하고, 올해 4월까지 총 592억원을 출자했다. 성수동이 서울 핵심 업무 권역으로 부상하고 있다는 점은 긍정적이지만, 개발사업 특성상 분양 및 임차 성과가 나오기까지 상당 시간이 소요될 수 있어 차입 부담은 쌓이는 구조다.

총차입금 1조1916억원 중 리스부채(4473억원) 비중은 37.5%이다. 풀만 앰버서더 서울 이스트폴 개관 등 호텔 사업 확대 과정에서 회계상 부채로 인식된 영향이다. 리스부채는 실제 금융기관 차입과 성격이 다르지만 재무제표상 부채비율과 차입금 규모를 끌어올리는 요인으로 작용한다. 향후 호텔사업이 확장될수록 리스부채는 더 늘어날 가능성이 있다.

◆실적 개선세지만…레버리지 확대, 금리 및 경기변수 우려

차입 확대에도 영업실적은 개선 흐름을 보이고 있다. 연결 기준 매출액은 2024년 6205억원에서 지난해 7193억원으로 늘었고, 올해 1분기에도 매출 2374억원, 영업이익 499억원을 기록했다. 대전 둔산엘리프 아파트 분양(총 분양수익 5983억원, 전 세대 완료)과 신규 호텔 및 복합단지 사업장이 매출 확대에 기여했다.

KT에스테이트 관계자는 "지난해 차입금 증가는 신규 투자와 호텔 개관 등에 따른 리스부채 인식 등 회계적 증가 요인이 반영된 결과"라며 "미래가치 창출을 위한 생산적 투자 성격"이라고 설명했다. 이어 "시장 상황을 고려한 선별적 사업 추진을 통해 재무안정성을 유지해 나갈 계획"이라고 덧붙였다.