[딜사이트 최지혜 기자] 하나자산신탁이 하나금융의 첫 공모리츠를 상장한다. 하나자산신탁이 보유한 강남 오피스를 기반으로 안정적인 수익모델을 구현할 전략이다. 하나자산신탁은 이번 상장을 통해 모집한 자금을 기초자산 매입자금 상환에 사용한다.

민관식 하나자산신탁 대표는 20일 여의도에서 열린 기업공개(IPO) 기자간담회에서 "하나오피스리츠는 강남권 우량 오피스를 기반으로 투자자에게 안정적인 수익을 제공하는 것을 핵심으로 삼았다"며 "단순 수익실현을 넘어 운영의 투명성을 높이고 투자자와 성과를 공유할 것"이라고 말했다.

하나오피스리츠는 서울 강남 테헤란로 일대 오피스 두 곳에 투자하는 상품이다. 하나금융의 첫 리츠로서 오피스를 중심으로 투자한다는 직관적인 의미를 리츠명에 담았다. 

이번 리츠는 모(母)자(子) 리츠로 구성되는 상품으로 모(母)리츠는 강남구 역삼동 하나금융그룹 강남사옥을, 자(子)리츠는 태광타워를 기초자산으로 발행된다. 하나금융 강남사옥을 기반으로 상장 리츠를 발행하고, 이를 통해 조달한 금액을 태광타워를 기반으로 하는 비상장 리츠(100% 자회사)에 일부 넘기는 형태다. 

상장 예정인 모 리츠는 총 3823억원이 투입됐다. 선순위담보대출 2155억원, 임차보증금 106억원, 종류주 60억원, 프리IPO보통주 242억원 그리고 이번 IPO 공모를 통해 조달하는 1260억원 등으로 구성됐다. 이 가운데 640억원이 자 리츠의 보통주 지분 매입에 투입된다. IPO로 조달되는 1260억원은 기존 모·자 리츠 주주 감자와 자 리츠의 중순위 대출 상환에 사용된다.

하나금융그룹 사옥은 지상 20층, 연면적 7400평 규모다. 임차 면적의 75%가 하나금융 계열사로 구성돼 있다. 하나자산신탁, 하나캐피탈, 하나저축은행 등 하나금융그룹 계열사가 임차하고 있는 만큼 하나금융그룹이 매입 이후 꾸준히 관리해 온 건물이다. 임대율은 현재 99%다.

하나금융은 강남사옥을 2820억원에 매입했다. 지난 2024년 1분기 매입 당시 선순위담보대출 2155억원을 연 4.9% 금리로 조달했고, 리파이낸싱을 통해 현재 연 4.0%의 이자율을 적용받고 있다. 이 건물의 담보감정평가액은 지난해 상반기말 기준 3340억원으로 책정됐다.

태광타워는 지상 15층, 연면적 약 5200평 규모의 오피스 빌딩이다. 태광개발, 헥토이노베이션, 시선인터내셔널 등 우량 기업을 중심으로 임차인이 형성돼 있다. 현재 임대율은 90%로 3층과 14층 일부가 공실 상태다. 

태광타워의 매입가는 1750억원이다. 하나금융은 취득부대비용 등 각종 비용으로 추가 200억원을 들여 총 1950억원을 조달했다. 하나금융은 태광타워 매입 시 담보대출 금리로 연 3.4%를 책정받았다.

이번 상폼은 상장 이후에도 기초자산의 80% 이상을 오피스로 구성하는 상품이다. 이 가운데 50%는 강남구 소재의 부동산에 투자할 예정이다. 최소 30%의 기초자산이 강남구 오피스에 집중되는 셈이다. 또 연내 유상증자 없이 운용될 예정인 만큼 수익률 훼손 가능성이 낮을 것이란 전망이다.

하나자산신탁은 이번 리츠의 공모가를 5000원으로 결정했다. 공모가 기준 5년 평균 6.5%, 10년 평균 7.5% 배당을 목표로 한다. 결산 주기는 매년 6월과 12월 등 반기단위로 지급된다.

하나오피스리츠는 오는 23~24일 기관 수요예측, 31일과 내달 1일 일반청약을 거쳐 내달 코스피 상장을 목표로 한다.