[딜사이트 박성준 기자] 서울 강남구 청담동 하이엔드 오피스텔 '루시아 청담 더리버 546' 개발사업과 관련한 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이 전액 만기 연장됐다. 당초 지난해 말로 예정됐던 총 1700억원 규모의 PF 대출은 대주단 합의에 따라 올해 6월까지 일괄 연장됐으며, 준공 이후 유입되는 분양 잔금을 재원으로 순차 상환이 진행 중이다.

7일 업계에 따르면 루시아 청담 더리버 546 관련 사업 대출 1700억원이 지난해 12월 28일 만기일에서 올해 6월 28일 까지 6개월 연장됐다. 대주단 전체의 동의에 따라 만기가 연장된 것으로 확인됐다.

루시아 청담 더리버 546는 서울 강남구 청담동 53-5번지 일원에 지하 7층~지상 29층 규모로 조성된 고급 주거시설이다. 공동주택 15가구와 오피스텔 10실, 펜트하우스 1실로 구성된 소규모 하이엔드 프로젝트다. 가구수는 적지만 하이엔드인 만큼 한층에 한가구만 배치해 모두 중대형 평형 주거시설로 설계됐다.

시행은 더루시아청담이 맡았다. 지분구조는 ▲루시아홀딩스 80% ▲천연재 20%로 각각 구성됐다. 루시아홀딩스는 하이엔드 주거시설 개발을 주력으로 하는 전문 시행사다.

해당 부지는 옛 바디프랜드 청담 직영점이 있던 곳으로 더루시아청담이 2021년 매입했다. 프로젝트의 시공은 ㈜대림이 맡았으며 2022년 6월 착공해 2025년 9월 준공을 완료했다.

다만 착공 이후 금리 급등과 부동산 시장 침체가 맞물리면서 분양 속도는 당초 기대에 미치지 못했다. 당시 청담 하이엔드 주거 시장 전반이 2023~2024년을 거치며 거래 공백과 분양 지연을 겪었다.

PF 구조는 트렌치A부터 트렌치D까지 구성됐다. 선순위 대출을 중심으로 중·후순위와 유동화 대출이 결합된 형태다. 총 약정 규모는 1700억원이다. 앞서 시장에서는 후순위 유동화 트랜치 일부만 만기 연장된 것으로 해석하는 시각도 있었으나, 이번에 확인된 바에 따르면 선순위를 포함한 대주단 전체가 만기를 6개월 연장했다.

더루시아청담의 2024년 기준 감사보고서를 보면 골드마인제일차(SPC)를 차주로 한 PF 차입금 1171억원이 전액 유동성장기부채로 분류돼 있었다. 이는 회계상 2025년 내 상환 대상임을 의미한다. 이후 실제 만기 도래 직전 대주단이 연장 합의에 나서면서 리스크를 선제적으로 관리한 셈이다.

사업의 수익성을 살펴보면 2024년 기준 분양매출은 약 569억원, 이자비용은 약 90억원 수준으로 이자 상환 여력에는 무리가 없는 구조다. 다만 하이엔드 주거 상품 특성상 분양대금 유입이 계약금·중도금·잔금으로 분산되고, 특히 잔금의 비중도 크기 때문에 준공 이후에도 만기를 조정해 현금 흐름과 상환 시점을 맞추는 전략이 선택된 것으로 보인다.

한 부동산 업계 관계자는 "사용승인을 받은 뒤 잔금 유입이 진행되는 단계에서 만기를 반년 가량 연장하는 것은 고급 주거 PF에서 흔히 선택되는 방식"이라며 "연장을 통해 상환 안정성을 높인 뒤 분양대금이 들어오는 대로 선순위부터 원금을 줄여가는 구조"라고 설명했다.