[딜사이트 박안나 기자] GS건설이 세운 5-1, 5-3구역 재개발사업에 태영건설을 대신해 참여하게 됐다. 태영건설이 들고 있던 시행법인 지분과 시공권을 넘겨받으면서다.

세운5구역 개발사업은 계획대로 진행될 경우 대규모 개발이익이 기대되는 알짜 프로젝트로 꼽히지만 GS건설 입장에서도 난관은 존재한다. 향후 본PF 전환에 시공사인 GS건설의 신용공여가 필요한 데 따라 PF우발채무가 증가하는 점은 GS건설에 부담이 될 수 있다. 또한 최근 급격한 공사비 증가 상황에서 적절한 단가로 계약을 성사시키지 못한다면 헛심만 뺄 여지도 있다. 적절한 계약과 일정에 맞춰 프로젝트를 진행하는 것이 GS건설의 남은 숙제다.

25일 건설업계에 따르면 GS건설은 세운 5-1, 5-3구역 재개발사업의 시공사로 합류할 예정이다. GS건설은 앞서 태영건설이 들고 있던 세운5구역 재개발사업 시행법인의 지분을 인수한 데 이어 시공사 자리도 차지하게 됐다.

세운5구역 재개발 사업은 서울 중구 산림동 190-3번지 일원에 근린생활시설 및 생활형 숙박시설, 도시형 생활주택 등을 조성하는 대규모 개발사업이다. 시행은 2019년 설립된 세운5구역PFV가 맡고 있다.

태영건설은 2022년 4월 세운5구역PFV의 지분 16.2%를 확보했다. 이와 함께 세운 5-1 시공사로 선정됐고, 같은 해 12월에는 5-3구역 시공사 자리도 차지했다. 당시 책정된 도급액은 5-1구역 917억원, 5-3구역 1014억원이었다. 2021년부터 시작된 건설원가 상승세가 여전히 이어지고 있는 탓에 공사비 증액이 있을 것으로 관측된다. 건설산업연구원에 따르면 2021년부터 2023년까지 3년 동안 중간재건설용 물가가 무려 35.6% 치솟았다.

GS건설 관계자는 "아직 세운5구역 사업 관련 설계도서 및 상세 설계가 나오기 전"이라며 "설계를 바탕으로 공사비를 산정해 시공 계약도 체결할 수 있어서 계약 시기는 이르면 내년 1월쯤으로 예상된다"고 전했다.

시공사였던 태영건설은 5-1구역과 5-3구역에 각각 360억원, 240억원 규모의 PF자금보충 약정을 제공해 사업 진행에 힘을 보태기도 했다. 이는 올해 1분기 기준 태영건설의 전체 PF우발채무 3조1660억원 가운데 약 2%에 해당한다. 해당 우발채무는 태영건설이 GS건설에 시공권을 넘기면서 해소된 것으로 관측된다. 태영건설은 PF우발채무 규모를 일부 줄였지만, 반대로 GS건설은 세운5구역 관련 리스크도 떠안게 된 셈이다.

1분기 말 기준 GS건설의 PF지급보증 규모는 3조8973억원으로 나타났다. 태영건설이 제공했던 600억원 지급보증 의무가 GS건설에 넘어가더라도 기존 PF우발채무의 약 1.5% 수준에 그친다. 다만 향후 본PF 전환에 따라 지급보증 규모가 수천억원대로 커질 수 있는 만큼, GS건설의 우발채무 확대 부담이 가중될 것으로 예상된다.

긍정적인 점은 세운5구역 재개발사업에 GS건설이 뒤늦게 합류하게 되면서 사업 진행 초기의 불확실성을 피할 수 있게 됐다는 점이다.

실제로 세운5구역 재개발사업은 기존 소상공인의 이주대책 관련 갈등 및 서울시의 개발계획 수정 등에 따라 사업 진행이 지체되며 차질을 빚기도 했다. 사업 진행 초기 세운5구역PFV의 주주구성은 ▲연합와이앤제이(38.9%) ▲이지스자산운용(31.7%) ▲이지스제297호전문투자형사모부동산투자신탁(24.7%) ▲교보자산신탁(4.7%) 등이었지만, 사업에 차질이 빚어지며 주주구성에도 변화가 있었다.

세운5구역PFV를 이끌었던 연합와이앤제이가 빠지고 ▲이지스자산운용(16.46%) ▲교보자산신탁(10.00%) ▲이지스제454호일반사모부동산투자신탁(31.05%) ▲이지스네오밸류블라인드일반사모부동산투자신탁제1호(13.95%) ▲이지스일반사모부동산투자신탁제462호(12.34%) ▲태영건설(16.20%) 등이 빈자리를 대신했었다. GS건설은 태영건설 자리를 차지하게 됐다.

이에 더해 대신자산운용이 세운5구역에 들어설 예정인 오피스건물을 선매입하기로 하면서 불확실성이 한층 더 사그라진 것으로 분석된다. 대신자산운용은 3.3㎡(1평)당 3500만원에 오피스빌딩을 매입할 예정이며 계약금으로 700억원을 납부했다. 수요를 미리 확보해둔 덕분에 준공 후 사업비 회수 우려를 덜 수 있게 된 셈이다. 

건설업계 관계자는 "세운5구역 사업의 경우 올해 상반기 착공예정이었지만 태영건설 워크아웃으로 계획이 밀린 것"이라며 "GS건설이 등장하면서 시공사 관련 리스크도 해소된 만큼 원활한 진행이 예상된다"고 전했다.