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대신자산신탁, 日주거용부동산 리츠 투자 '주목'
박안나 기자
2024.05.24 06:30:19
대신재팬레지던스 리츠 제1호 청약 370억 몰려…일본 도쿄 임대맨션 10곳 투자
이 기사는 2024년 05월 23일 10시 54분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.
대신재팬레지던스리츠제1호의 투자처인 일본 도쿄 주오구에 위치한 The Gran Classe Nihonbashi East. (출처=구글맵)

[딜사이트 박안나 기자] 대신자산신탁이 관리하는 '대신재팬레지던스 리츠 제1호' 청약에 370억원이 몰렸다. 고금리 여파에 리츠시장이 침체기를 보내는 가운데 목표치를 웃도는 자금이 몰려 눈길을 끈다.


코로나19와 고금리 여파로 자산가치가 급락한 해외 상업용부동산 대신 주거용부동산으로 눈을 돌린 전략이 주효했다는 분석이 나온다.


23일 금융투자업계에 따르면 '대신재팬레지던스 리츠 제1호'의 최종 공모청약 경쟁률은 1.3대 1로 집계됐다. 지난 20일~22일까지 사흘간 진행된 청약에는 500건 이상이 접수됐다.


고금리로 투자자들의 리츠 상품 외면이 이어지는 분위기에서 대신재팬레지던스 리츠 제1호는 비상장 리츠라는 약점을 극복했다는 평가다. 지난해 3월 공모청약에 나선 한화리츠(한화위탁관리부동산투자회사)가 0.51대 1의 경쟁률로 미달돼 자존심을 구긴 것과 비교하면 선방한 셈이다.

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글로벌 부동산시장은 저금리 시기 고수익 대체투자처로 각광받으며 호황기를 누렸지만 2021년 하반기부터 시작된 기준금리 인상 기조 탓에 침체기에 접어들었다. 특히 코로나19 대유행 시기 확산된 재택근무 영향으로 오피스 수요가 감소하면서 글로벌 부동산시장에서 오피스 가치 하락이 두드러졌다. 해외 오피스 및 물류센터 등 상업용부동산 투자손실 사례가 나오면서 투자심리가 악화된 상황이다. 반면 대신재팬레지던스 리츠 제1호는 주거용 부동산에 투자하는 리츠라는 점이 투자수요를 끌어 모은 것으로 풀이된다.


대신재팬레지던스 리츠 제1호는 일본 도쿄 소재의 임대 맨션 10곳을 투자자산으로 담는다. 투자 대상에서 발생하는 임대료 수익이 배당재원으로 활용된다. 지난해 말 기준 투자대상인 맨션의 임대율은 97%~99% 수준으로 안정적 임대수익을 확보하고 있다. 도쿄에 위치한 맨션의 평균 임대료가 중형, 대형의 경우 2년 전과 비교했을 때 10% 이상 상승한 점을 고려하면 향후 임대수익 증가도 기대할 수 있다. 



대신자산신탁은 5년 후 자산 매각을 통한 차익실현도 노린다는 계획이다. 일본 국토교통성 발표에 따르면 지난해 말 기준 일본의 전국 부동산 주택 가격지수는 137.1로 집계됐다. 대신재팬레지던스 리츠 제1호의 투자자산인 맨션유형 주택의 가격지수는 196.2였는데, 전체 주택유형 가운데 가격 상승폭이 가장 컸다. 


일본 전국 부동산 주택 가격지수는 2010년 가격을 기준(100)으로 삼아 주택 가격이 얼마나 오르고 내렸는지 보여준다. 2010년 가격과 비교하면 일본 맨션의 가격은 약 2배가 된 셈이다. 


올 2월 기준 일본 수도권에 위치한 맨션의 평균 거래가격은 4859만엔으로 집계됐다. 1년 전보다 11.5% 높아졌으며, 45개월 연속 상승세가 이어진 것으로 나타났다. 일본 부동산시장에서 주택 강세가 지속된다면 임대료 수익 외에 매각차익도 예상된다.


일각에서는 대신재팬레지던스 리츠 제1호가 비상장 리츠인 탓에 환금성이 떨어져 리스크가 높다는 우려도 나온다. 경제 및 부동산 시장 상황에 따라 투자자산의 가치가 급락하는 경우, 시장에서 거래가 어려워 자금 회수 길이 막힐 수 있다는 지적이다. 


금융권 관계자는 "대신재팬레지던스 리츠1호는 향후 적극적으로 상장을 추진할 예정"이라며 "상장 계획에 차질이 빚어지더라도 대신파이낸셜그룹의 부동산 노하우와 네트워크 등을 활용해 자산 매각을 통한 투자금 회수 방안을 마련할 수 있을 것"이라고 말했다.


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