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이랜드건설, 임대주택 리츠화…매출 '반짝' 급증
김현진 기자
2024.04.24 06:25:13
분양전환 전까지 이익부진 전망…"임대리츠 당기순손실 지속, 배당 어려워"
이 기사는 2024년 04월 23일 14시 41분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.

[딜사이트 김현진 기자] 이랜드건설이 임대주택을 리츠에 매각한 실적이 반영되면서 지난해 매출이 '반짝 급증'한 것으로 나타났다. 하지만 리츠회사의 당기순손실 발생으로 배당을 기대하기 어려워 지속적인 수익창출은 불투명하다는 지적이 나온다. 임대주택의 분양전환을 통해 차익이 발생하는 최소 7년간 이익 부진에 시달릴 수 있다는 전망이다.


23일 이랜드건설의 감사보고서에 따르면 지난해 매출은 3749억원으로 전년(1956억원) 대비 91.6%(1793억원) 증가했다.


이랜드건설의 매출이 크게 늘어난 데에는 임대주택 사업 역할이 컸다는 분석이다. 이랜드건설은 임대주택 사업장을 리츠화했다. 


이랜드건설 관계기업에는 ▲이베데스다 제2호위탁관리부동산투자회사 ▲이베데스다 제4호 위탁관리부동산투자회사 ▲이베데스다대한 제5호 위탁관리부동산투자회사 ▲이베데스다 제6호 위탁관리부동산투자회사 등 총 4개 리츠회사가 이름을 올리고 있다.

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이들 리츠회사는 이랜드건설의 임대주택 사업장을 기초자산으로 리츠화한 것이다. 이베데스다 제2호는 2018년 설립했으며 2022년 4월 입주를 시작한 부산광역시 부산진구 부전동 일원에 자리한 '이랜드 피어(PEER) 서면'을 기초자산으로 삼고 있다. 


이베데스다 제4호는 2019년 6월 설립해 2020년 대구광역시 남구 대명동 일원 부지를 취득했고, 지난해 9월 '이랜드 피어 대명'을 준공했다. 이베데스다대한 제5호는 서울 서대문구 북가좌동 청년안심주택 사업을 위해 지난해 8월 설립했다. 이베데스다 제6호는 지난해 5월 수원남문 민간임대주택 사업을 맡고 있다.


지난해 이베데스다 제5호와 이베데스다 제6호의 매출은 각각 852억원, 552억원이다. 지난해 준공을 앞둔 임대주택 사업장을 리츠화함에 따라 많은 금액을 매출로 인식한 것으로 풀이된다.



이랜드건설의 임대주택을 기초자산으로 설립한 리츠회사의 최대주주는 주택도시보증공사(HUG)다. 이랜드건설은 이들 회사에 대해 20~30% 수준의 지분을 보유하고 있다. 결국 임대주택에서 발생하는 임대료수익에 기초한 배당금이 회사의 매출원이 되는 것이다.


문제는 리츠화한 임대주택 자산을 통한 수익 창출이 어렵다는 점이다. 리츠는 부동산 자산을 운영함에 따라 발생하는 수익을 투자자에게 배당을 실시하는 부동산 간접투자기구다. 일반적으로 임대주택을 리츠화한 경우 수익을 내기 어려운 구조로 분양전환 이전까진 배당을 하지 않는 사례가 많다.


임대주택 리츠에서 나오는 배당금이 회사의 이익과 연결되지만 리츠회사가 현재 당기순손실을 지속하며 배당을 할 수 없는 구조로 이랜드건설의 향후 실적에도 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 지적이다.


실제로 이랜드건설의 관계회사인 이베데스다제2호는 지난해 총 18억원의 임대료수익을 올렸지만, 마이너스(-) 4.86%의 수익률을 보이며 1억원의 당기순손실을 기록했다.


리츠업계 관계자는 "임대주택을 리츠화한 경우 임대료를 통해 수익을 내지만, 배당재원으로 활용할 수 있는 규모는 아니기 때문에 실질적으로 배당을 할 수 없는 구조"라고 설명했다. 이어 "보통 임대주택 자산을 매각했을 때 과세 면제를 받는 기간까지 보유하는 경우가 많은데 최소 7년 이상 걸린다"며 "한동안 배당은 기대할 수 없기 때문에 엑시트(투자금 회수) 시점에 발생하는 매각 차익을 기다려야 할 것"이라고 말했다.

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