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인천 효성구역, 본PF 전환에도 이자 눈덩이
김현진 기자
2024.05.13 06:25:14
JK도시개발 시행…원주민 보상·미분양 등 리스크 상존
이 기사는 2024년 05월 10일 16시 09분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.
(그래픽=딜사이트 이동훈 기자)

[딜사이트 김현진 기자] 인천 효성구역 도시개발사업이 착공에 돌입한 가운데 금융비용 부담이 오히려 높아졌다. 사업장 내 리스크가 여전히 해소되지 않아서다. 공동주택 부지는 원주민 이주 및 철거를 완료해 착공에 들어갔지만, 공원부지의 경우 여전히 원주민과의 문제가 해결되지 않아 철거를 하지 못한 상태다. 이에 브릿지론에서 본 프로젝트파이낸싱(PF)로 전환했지만, 이자율은 오히려 상승했다.


10일 JK도시개발 감사보고서에 따르면 지난해 단기차입금을 모두 상환하고 새로운 장기차입금을 조달했다. JK도시개발은 효성구역 도시개발사업의 시행사다.


2022년 기준 JK도시개발의 단기차입금은 총 5292억원이다. ▲빅하우스제칠차 1246억원 ▲미래에셋캐피탈 222억원 ▲우드포드제일차 133억원 ▲키움캐피탈 178억원 ▲레이크록제일차 89억원 ▲한국투자캐피탈 445억원 ▲산은캐피탈 178억원 ▲중소기업은행 600억원 ▲글램트리제일차 1000억원 ▲프로젝트효성시티제이차 700억원 ▲우드케이제일차 500억원 등 총 5292억원이다.


JK도시개발은 지난해 5월 브릿지론에서 본PF로 전환했다. 당시 JK도시개발은 다수의 대주와 7500억원 규모의 대출약정을 체결했다. 실제 대출 규모는 7300억원으로 이를 통해 브릿지론을 상환한 것으로 분석된다.

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문제는 본PF로 전환하는 과정에서 이자율이 상승했다는 것이다. 일반적으로 본PF 금리는 브릿지론 금리보다 낮다. 브릿지론이 사업 초기에 조달하는 자금인 만큼 리스크를 감안해 금리를 높게 책정하기 때문이다.


실제로 JK도시개발의 본PF 금리는 9%대로 책정됐다. 브릿지론 금리가 8%대 수준이었던 점을 고려하면 1%포인트(p) 높은 것이다. 브릿지론 대주 중 프로젝트효성시티제이차만 10.79% 금리로 자금을 공급해 본PF 금리보다 높은 금리로 자금을 공급했다.


본PF 금리가 브릿지론보다 높은 것을 두고 업계에서도 이례적이라는 평가가 나온다. 금융업계 관계자는 "본PF 금리가 브릿지론보다 높은 경우는 거의 없다"며 "착공을 진행하며 본PF로 전환을 했지만, 여전히 사업장에 리스크가 있다고 판단했기 때문에 대주단이 금리를 높게 책정한 것"이라고 설명했다.


효성지구 도시개발사업은 인천시 계양구 효성동 일원에서 진행하는 프로젝트로 43만4922㎡ 부지에 3000여가구 규모의 대규모 아파트 단지를 조성할 계획이다.


실제로 효성지구 도시개발사업은 본PF 전환 후 착공에 돌입했지만, 리스크는 해소되지 않았다. 우선 보상작업이 마무리되지 않았다. 공동주택 부지의 경우 철거를 완료하고 착공에 돌입했지만, 공원시설이 들어서는 부지의 경우 원주민과의 합의가 이뤄지지 않아 철거조차 이뤄지지 않은 상태다.


아울러 미분양 리스크도 남아 있다. JK도시개발은 효성지구 도시개발사업지구에 공급하는 3000가구를 1단지 1964가구, 2단지 1089가구 등으로 구성했다. 최근 2단지에 대한 분양을 진행한 결과 특별공급 신청률은 27.2%에 그쳤고, 일반분양도 대부분 타입이 미달돼 미분양 물량으로 남았다.


건설업계 관계자는 "2개 이상의 단지로 구성해 분양할 경우 분양 결과는 대동소이하다"며 "먼저 분양한 단지에서 미분양이 발생한 만큼 이후 분양하는 단지도 비슷한 상황이 연출될 가능성이 높다"고 말했다.

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