[딜사이트 박성준 기자] 대신자산신탁이 최근 부동산 경기의 불황과 모회사인 대신증권의 종합금융투자사업자 진출을 위해 다소 안정적인 형태로 경영시스템을 정비 중이다. 적극적으로 수주활동을 벌이기보단 리스크 관리를 우선순위에 둔 모습이다. 이 때문에 최근 토지신탁의 신규 수주를 줄이고 조직구조도 효율적으로 개편했다. 대규모 부동산의 인수전에서도 발을 뺐다.

2일 부동산업계에 따르면 대신자산신탁은 하반기 조직개편을 실시해 신탁1부문과 3부문을 최근 통합했다. 당초 1부문과 3부문의 부문장은 한 명이 겸직 중이었다. 3부문의 부서 2개를 1부문에 이동시키며 부문 통합을 단행했다. 일부 신탁사의 경우 영업조직을 늘리는 것과는 배치되는 행보다.

조직 개편 이후 대신자산신탁의 조직도는 신탁사업 1부문과 2부문만 남았다. 1부문은 신탁사업의 관리와 영업본부가 위치했고, 2부문은 도시정비사업본부가 있다.

대신자산신탁은 향후 신규수주를 줄이고 이익률 개선에 집중하겠다는 계획이다. 신탁사는 다양한 수익원을 보유하고 있는데 이중 토지신탁 사업 내에서 이익률과 리스크가 높은 차입형과 이보다는 안전한 관리형으로 나뉜다. 

대신자산신탁은 그동안 중위험 중수익으로 리스크를 절충한 책임준공형 관리형 토지신탁에 주로 집중했다. 차입형 토지신탁의 경우 신규인가를 받은 신탁사가 2년 후부터 진행할 수 있어 초기에는 접근이 불가능했다.

2019년 7월 인가를 받은 대신자산신탁은 2021년 7월 이후부터 차입형 토지신탁 수주가 가능했다. 실질적으로 차입형 토지신탁에 발을 들인 것은 지난해부터다.

대신자산신탁의 연도별 수주실적을 살펴보면 2020년 163억원, 2021년 417억원, 2022년 297억원으로 코로나19 시즌 부동산 경기가 살아나는 과정에서 수주규모를 늘렸다가 지난해부터 다시 줄어들었다. 올해 1분기까지 수주실적은 17억원에 불과하다.

토지신탁 유형별로 살펴봐도 2021년 관리형 토지신탁을 368억원 수주한 반면, 2022년에는 관리형 토지신탁을 202억원으로 줄이고 차입형 토지신탁 69억원을 수주하는 식으로 수주 전략을 변화시켰다. 올해는 1분기 기준 관리형 토지신탁 수주액은 7억원에 불과했다. 차입형 토지신탁 신규수주는 다시 '0'으로 돌아섰다.

신규수주 후 수익을 인식하는 데 시간이 걸리는 부동산 개발업의 특성상 지난해에는 신규수주 규모는 줄어들었지만 수익률은 오히려 늘어났다. 연도별로 살펴보면 대신자산신탁의 수수료수익은 2020년 78억원에서 2021년 184억원에 이어 2022년 321억원으로 최고치를 찍었다. 

이밖에 금리 인상에 따른 이자수익 등이 점차 증가해 연도별 영업이익도 2020년 7억원에서 2021년 54억원, 2022년 104억원으로 점차 개선했다. 영업이익률도 같은 기간 9%에서 32.4%까지 치솟았다.

대신자산신탁은 대형 부동산의 인수전에도 발을 빼며 리스크 관리에 집중하는 모습을 보였다. 최근 삼성동 골든타워 인수전에 참여해 최고가를 써내며 우선협상대상자 선정을 앞두고 있었지만 돌연 거래를 포기했다.

한국신용평가는 최근 대신자산신탁의 신용등급을 지난해와 마찬가지인 BBB+로 평가하면서 올해는 기존 수주잔고의 수익전환 효과 덕분에 높은 이익률을 유지할 것으로 전망했다.

그러면서 한신평은 "높은 금리와 부동산경기 침체에 따라 프로젝트파이낸싱(PF)대주 모집이 어려워지면서 수주 감소가 지속될 경우 장기적 이익기반이 축소될 수 있다"라고 지적했다.