[딜사이트 이상균 기자] 아부다비투자청(ADIA)이 매각을 추진 중인 스테이트타워 남산에 외국계 자산운용사들이 높은 관심을 보이고 있다. 매각가는 5500억원을 상회할 것으로 예상된다. 반면 최근 국내 부동산 시장의 신흥강자로 떠오른 국내 증권사를 비롯해 국내 운용사들의 관심도는 상대적으로 떨어진다. 스테이트타워 남산의 공실을 바라보는 시각이 상반되기 때문이라는 지적이다.
◆법무법인 세종 공백으로 공실률 30%
서울 중구 퇴계로 100에 위치한 스테이트타워 남산은 2011년 준공했다. 건물 규모는 지상 24층, 지하 6층이다. 대지면적은 4677㎡, 임대면적은 2921㎡, 전용면적은 1666㎡다. 건폐율 46.3%, 용적률 999.9%다. ADIA는 2015년 신한BNP파리바자산운용으로부터 총 5030억원, 3.3㎡당 2493만원에 스테이트타워 남산을 인수했다. 당시 한국 부동산 시장에 진출한 뒤 첫 거래였다.
ADIA는 지난 9월 존스랑라살(JLL)·쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman&Wakefield) 컨소시엄을 매각주관사로 선정한데 이어, 오는 12월까지 매입의향서를 접수받고 있다. 우선협상대상자 선정 및 매매계약 체결은 내년 초 이뤄질 것으로 예상된다.
주목할 점은 스테이트타워 남산 매각전이 사실상 외국계의 독무대로 펼쳐지고 있다는 점이다. 그동안 국내 부동산에 꾸준히 관심을 표명해온 블랙스톤, 브룩필드, M&G리얼에스테이트, 케펠자산운용 등 외국계 운용사들과 싱가포르투자청(GIC), 캐나다연금투자위원회(CPPIB), 말레아시아 근로자공제기금(EPF) 등 외국계 연기금과 국부펀드들이 물망에 오르고 있다.
국내사는 이지스자산운용과 코람코자산신탁 등이 간신히 명함을 내미는 수준이다. 지난 9월 코람코자산신탁과 삼성물산 서초사옥을 인수하며 부동산 사업을 공격적으로 펼치고 있는 NH투자증권 등 국내 증권사들은 언급조차 되지 않고 있다. 이례적인 현상이다.
부동산업계에서는 스테이트타워 남산의 최근 공실과 연관이 있다고 분석한다. 스테이트타워 남산 전체 면적의 30%를 차지하던 법무법인 세종은 최근 광화문 디타워로 본사를 이전하기로 했다. 지난 2013년 10년 임대계약을 맺고 5년이 지난 올해 계약을 변경할 수 있는 권리를 가졌는데 이를 행사한 것이다. 세종은 사무실 면적을 넓히길 원했지만 ADIA 측에서 소극적으로 대응한 탓이다.
◆외국계 운용사, 공실 발생 건물 싹쓸이
국내 운용사와 외국계 운용사가 공실을 바라보는 관점은 상반된다. 국내 운용사들은 되도록 공실률이 낮은 안정적인 건물에 투자하는 것을 선호한다. 운용사들이 조성하는 펀드에 자금을 출자하는 국내 연기금과 공제회 등이 투자손실을 최소화하는 안정적인 운용을 선호하기 때문이다. 국내 증권사들도 수익률보다는 안정성에 초점을 맞추고 투자를 진행한다.
반면 외국계 운용사들은 주로 공실이 발생한 건물에 투자한다. 건물을 리모델링한 후 더 높은 가격에 임대를 추진할 수 있기 때문이다. 이른바 밸류 애드(value add) 전략이다.
부동산업계 관계자는 “스테이트타워 남산에 입주한 세종의 NOC는 3.3㎡당 23만 5000원으로 비슷한 수준의 건물이 26만원인 것에 비해 저렴한 편”이라며 “외국계 운용사들은 스테이트타워 남산의 건물 가치를 높인 뒤 NOC를 27~28만원까지 올려 공실을 채울 수 있다고 본다”고 말했다. NOC(Net Occupancy Cost)는 전용면적 기준으로 임대료와 관리비 등에 들어가는 모든 비용을 말한다.
그는 “이 같은 관점 차이 때문에 그동안 국내에 매물로 나온 공실 건물들은 대부분 외국계 운용사가 싹쓸이하다시피 했다”며 “ADIA가 세종이 빠져나간 지금을 매각 시점으로 잡은 이유가 여기에 있다”고 설명했다.
스테이트타워 남산의 임대인 구성도 매력적이라는 평이다. 이 건물에는 BMW와 신한BNP파리바자산운용, 베인앤컴퍼니, 리치몬트 등 외국계 기업이 다수 들어가 있다. 자산운용사 관계자는 “건물에 입주한 인지도 높은 글로벌 기업이 많을수록 해외 투자자들을 모으기도 쉽다”고 말했다.
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