[딜사이트 배지원 기자] 한강그룹이 시행하는 충남 아산 온양온천 주상복합 사업장이 기존 프로젝트파이낸싱(PF) 대출의 대주를 교체하고 대출 규모를 350억원 늘리는 리파이낸싱에 나섰다. 2022년 분양을 앞두고 레고랜드 사태 여파로 일정이 무기한 연기된 이후 약 5년간 사업이 본궤도에 오르지 못한 가운데 대출 만기를 추가로 연장했다.

29일 관련업계에 따르면 한강그룹은 이달 충남 아산시 온천동 300-28 일원에서 추진 중인 '힐스테이트 아산 센트럴' 사업장의 기존 대출 1450억원을 한국투자증권으로 대주를 변경했다. 한국투자증권은 기존 대주인 DB손해보험으로부터 해당 대출채권을 양수했다.

이와 동시에 한강그룹은 기존 대출약정을 변경해 만기를 24개월 연장하고 약정금액을 기존 1450억원에서 1800억원으로 350억원 증액했다. 해당 사업은 현대엔지니어링이 시공을 맡는다.

한국투자증권은 양수한 대출채권 가운데 700억원을 다른 금융기관에 양도할 예정이다. 나머지 1100억원은 한국투자증권을 수탁자로 하는 금전채권신탁에 편입해 제1종 수익권으로 발행했다. 이 가운데 300억원은 특수목적법인(SPC) 에프엔온천제일차가 인수하는 구조다.

에프엔온천제일차는 300억원 규모의 자산유동화전자단기사채(ABSTB)를 발행해 자금을 조달는데, 삼성증권이 유동화 과정에서 신용보강을 제공한다. 삼성증권은 300억원 한도의 사모사채 인수확약과 자금보충 의무를 부담한다. 매월 예정된 ABSTB 차환 발행이 이뤄지지 않거나 차주인 한강그룹이 기한이익을 상실하는 경우, 또는 대출 만기가 도래하는 경우 SPC가 발행하는 사모사채를 인수하거나 자금을 보충해야 한다. 해당 ABSTB에는 삼성증권의 신용도를 바탕으로 A1(sf) 등급이 부여됐다.

이번 리파이낸싱은 사업 자체의 현금흐름보다 금융기관의 신용보강을 활용해 유동화가 이뤄졌다는 점이 특징이다. 사업장은 아직 착공과 분양이 이뤄지지 않은 상태에서 대출 만기 연장을 반복해왔다.

힐스테이트 아산 센트럴은 2021년 12월 한강그룹이 현대엔지니어링과 공사도급계약 및 PF 약정을 체결하면서 자금을 조달한 사업이다. 약정 이후 약 5년 동안 사업 진행이 지연되면서 대주가 두 차례 바뀌었고 이번에 다시 리파이낸싱을 진행하게 됐다.

분양 일정이 꼬인 시점은 레고랜드 사태와 맞물린다. 당초 2022년 9월 분양이 예정됐지만 11월로 일정이 미뤄졌다. 이후 분양은 무기한 연기됐다.

2022년 9월 28일 김진태 당시 강원도지사가 강원중도개발공사(GJC)의 기업회생 신청 방침을 밝힌 데 이어 같은 달 29일 레고랜드 관련 자산유동화기업어음(ABCP) 2050억원이 만기에 상환되지 않으면서 금융시장의 PF 유동성 경색이 본격화됐다. 이후 지자체 보증 채권을 비롯한 PF-ABCP 시장의 차환 여건이 급격히 악화됐다.

인근에서도 사업 지연 사례가 있었다. 같은 온천동에서 LH가 추진한 공공임대주택 사업은 318세대 규모로 2021년 토지를 매입했지만 경기 침체와 사업성 부족 등의 영향으로 장기간 사업이 지연됐다. 올해 들어서야 착공에 들어갔다.

사업성 측면에서는 분양 지연 과정에서 사업계획에도 변화가 생겼다. 현재 사업 규모는 대지면적 2만5349㎡, 연면적 24만9382㎡에 지하 6층~지상 46층 규모다. 공동주택 995세대와 오피스텔 420실 등 총 1415가구로 계획돼 있다.

당초 2022년 공개된 사업계획은 지하 6층~지상 최고 49층, 6개동, 총 1213가구 규모였다. 당시 공동주택은 893가구로 계획됐으며 나머지는 오피스텔로 구성됐다. 현재는 최고 층수가 46층으로 낮아졌지만 전체 가구수는 약 200가구 늘었다.

공동주택 역시 기존 중대형 중심에서 상품 구성이 달라졌을 가능성이 있다. 기존 계획에서는 전용면적 84~127㎡가 중심이었다. 원도심 주상복합에서 중대형 평형은 분양가 총액이 커지는 만큼 수요층이 제한될 수 있다. 업계 관계자는 “전용면적을 세분화해 세대수를 늘리는 방식으로 사업계획을 조정했을 가능성이 있다”며 “공사비 상승으로 사업비 부담이 커진 상황에서 분양 가능한 세대수를 늘려 매출 규모를 확보하려는 사업성 재조정”이라고 설명했다.